Investissement immobilier à la montagne :

4 pièges à éviter

Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier à la montagne ? Investissons Ensemble vous accompagne dans votre projet d’achat dans le neuf tout comme dans l’ancien. De l’appartement au chalet, acheter à la montagne est un investissement qui peut être rentable et avantageux ; cadre de vie exceptionnel, paysages magnifiques, stations de ski, activités en plein air, randonnées en hiver et balades en été. Il s’agit d’une excellente opportunité pour se constituer un patrimoine à la portée du plus grand nombre. En choisissant le bon emplacement et le bon type de logement immobilier, que cela soit pour de la location touristique ou non, investir à la montagne vous permet d’allier plaisir et rentabilité. Avoir un pied-à-terre à la montagne fait rêver, cependant, attention à certains risques ! Petit tour de piste des pièges à éviter pour réussir son investissement immobilier à la montagne en France.

• Piège 1 : Négliger l’emplacement

Pour investir dans une maison à la montagne, toutes les solutions sont envisageables, encore faut-il savoir où ? Choisissez l’une des 350 stations de ski en France, de quoi faire son choix d’investissement. En montagne, comme ailleurs, le choix de l’emplacement immobilier est primordial. Même s’il s’agit d’un achat coup de cœur dans un village authentique ou dans une station d’altitude. Il faut veiller à la localisation de son bien, à sa valeur et son prix en cas de revente. Ainsi ce sont les prestations qui vont faire la différence ; Une résidence avec ou sans piscine ? Appartement en chalet ou en résidence ? Il semble donc intéressant de privilégier un logement proche des pistes de ski, voire au pied même de la station de ski ! Investir dans une résidence secondaire locative proche d’une station vous permettra de fixer un prix de location beaucoup plus rentable. Les prix immobiliers en montagne peuvent varier considérablement du simple au triple selon la région avec les Alpes pour les biens les plus prisées sur le marché. Plusieurs stations sont aussi plébiscitées, à des prix attractifs et offrent un excellent rendement. Les plus grandes stations et les plus connus sont incontestablement celles des Alpes, mais les Pyrénées, les Vosges, le Jura ou encore le Massif central tirent leur épingle du jeu en proposant des pistes skiables aux reliefs moins marqués et propices aux familles sans oublier les nombreuses activités estivales.

• Piège 2 : Ne pas prendre en compte la saisonnalité

 La montagne est une destination de presque toutes les saisons, l’été est propice aux activités de plein air pour les grands et les petits et en hiver de nombreux touristes viennent faire du ski ou y passer des vacances en familles et entre amis. Mais attention aux rentabilités illusoires ! Réaliser un investissement immobilier locatif à la montagne, c’est accepter que la résidence ne soit pas louée toute l’année. La location touristique se concentre sur certaines périodes, comme l’hiver et l’été principalement qui sont des saisons hautes, avec des loyers qui peuvent varier du simple au double selon les saisons. La période saisonnière compte en moyenne une vingtaine de semaines de location par an. Avec ce taux d’occupation, même si les loyers sont plus élevés qu’en ville, la rentabilité de votre location peut s’en ressentir. En tant qu’investisseur, vous avez tout intérêt à investir aussi les autres mois de l’année pour optimiser la durée d’occupation de votre bien immobilier.

• Piège 3 : Négliger le type de fiscalité

Selon la finalité de votre investissement à la montagne, cela va déterminer le bien immobilier à acheter et influencer votre prêt immobilier. Pour les résidences secondaires avec une occupation dite de plaisir, alliée à de la location touristique, opter alors pour « la résidence de tourisme ou dite de services », qui offre de nombreux avantages aux investisseurs. Ainsi, vous pouvez vous réserver plusieurs semaines par an, et laisser la gestion en contrat de bail pendant le reste de la saison à un gestionnaire, qui vous reverse régulièrement des loyers. Dans tous les cas, pour obtenir la meilleure rentabilité possible, choisissez le statut LMNP : loueur en meublé non professionnel pour défiscaliser, votre achat immobilier neuf ou ancien. Vous bénéficierez alors d’un abattement fiscal sur vos revenus locatifs de l’ordre de 50 % pour une location meublée classique et 71 % dans une résidence de tourisme. Les loyers sont en effet imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. Si vous optez pour un achat dans le neuf, pensez également au dispositif de la loi Pinel afin de bénéficier de réduction d’impôt. Un excellent moyen d’optimiser votre fiscalité immobilière ! A savoir qu’en France, le prix moyen d’un appartement à la montagne est de 2600 euros m², il vous faudra en moyenne investir 156 000 euros pour un bien de 60m2.

• Piège 4 : Sous-estimer les frais d’entretien et de gestion immobilière

Sachez qu’avoir un logement immobilier à la montagne entraîne un certain nombre de frais d’entretien. Les conditions climatiques comme la neige détériorent plus rapidement les habitations. Les températures froides et les fortes chutes de neige peuvent endommager les toits et les façades des maisons. Investir à la montagne nécessite de prévoir des travaux de remise en état régulier, ce qui peut faire baisser le rendement de votre investissement s’ils ne sont pas pris en compte. Les frais annuels sont donc généralement plus élevés que pour un bien immobilier en ville ou à la campagne. Ces coûts peuvent vite grimper si vous investissez dans un chalet plutôt que dans un appartement, mais ne doivent pas être négligés dans tous les cas pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Ils auront un impact sur vos revenus locatifs immobiliers. Pensez alors à alléger au maximum vos dépenses ! Prudence également en hiver, il faut beaucoup chauffer les habitations et certains logements anciens peuvent être un gouffre en consommation d’énergie. D’autant que l’interdiction de louer des passoires énergétiques, étiquettes F et G du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), est élargie aux locations saisonnières. Il est donc important de considérer l’entièreté des frais avant d‘investir dans une propriété immobilière à la montagne.

L‘investissement immobilier à la montagne est une excellente opportunité mais non sans risques, voici ce qu’il faut retenir pour éviter les pièges :

• L’emplacement (accessibilité aux stations, aux services et activités de loisirs)
• La rentabilité locative en toute saison
• Le type de fiscalité locative
• Les coûts d’entretien et de gestion

Pour en savoir plus, contacter Investissons Ensemble  ; nos professionnels en investissement immobilier vous assurent un accompagnement personnalisé dans toutes vos démarches.