Une copropriété est une résidence ou un ensemble d’immeubles dont la propriété est partagée par plusieurs copropriétaires. Lors d’un achat immobilier dans un bâtiment existant, la copropriété et son syndic sont déjà installées. Lorsque vous achetez un logement neuf en revanche, la copropriété devra être créée. Pour comprendre comment se forme une copropriété, nous vous détaillons toutes les spécificités de sa création dans l’immobilier neuf.
La mise en place d’une copropriété dans l’immobilier neuf
Dans une copropriété, chaque copropriétaire dispose d’un ou plusieurs lots. Ils comprennent une partie privative incluant le logement, et les éventuels parking, cave, ou autres, et une partie commune. La partie commune d’un lot est une quote-part des espaces communs de la résidence, comme les couloirs, les escaliers mais également la toiture et les murs.
La création de la copropriété
A partir du moment où un immeuble dispose de plus d’un propriétaire, un syndicat de copropriété est automatiquement créé. Il s’agit de l’ensemble des copropriétaires. Si sa création ne demande aucune démarche juridique particulière, la loi dispose qu’il soit déclaré au registre national des copropriétés.
Lors d’un achat immobilier sur plan, aussi appelé VEFA (vente immobilière en l’état futur d’achèvement), la copropriété est créée à la livraison de l’immeuble. Elle existe donc dès que les travaux sont terminés et que l’immeuble est habitable.
Pour autant, il est possible que tous les appartements ne soient pas livrés en même temps. Une disposition spécifique existe alors pour la mise en copropriété.
Quelles spécificités selon le rythme de livraison des logements ?
Si vous achetez un appartement en VEFA dans un ensemble d’immeubles, il est possible que tous les bâtiments ne soient pas achevés en même temps, et soient livrés en plusieurs phases. On parle alors de livraison par tranche.
Dans ce cas particulier, la copropriété existe dès la livraison du premier immeuble. Que se passe-t-il si la construction de votre appartement n’est pas terminée à ce moment-là ? Votre lot est alors dit transitoire. Vous serez donc officiellement copropriétaire, et pourrez participer à la vie de votre copropriété.
En tant que copropriétaire, vous aurez alors le même statut et les mêmes obligations que les autres propriétaires mais aussi les mêmes garanties.
Quels sont les rôles et les obligations des copropriétaires ?
En tant que copropriétaire, vous partagez avec les autres copropriétaires la propriété, et donc la responsabilité, des parties communes et des équipements
Vous serez convoqué aux assemblées générales de votre copropriété, qui ont lieu minimum une fois par an.
Vous devrez également vous acquitter des charges de copropriété, définies en fonction des parties privatives et communes de votre lot.
Le règlement de copropriété
D’un point de vue juridique, toute copropriété doit avoir son règlement, qui définit les règles de fonctionnement de votre résidence, les obligations et les droits des propriétaires et locataires. Il spécifie le montant des charges de copropriété, les règles d’usage des parties communes et des informations sur les parties privatives, comme les jours de travaux.
Si vous souhaitez le modifier, vous devrez inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le point souhaité. La modification sera alors soumise au vote.
Lorsque vous achetez un logement neuf, la copropriété n’existe pas encore et c’est le promoteur de votre immeuble qui rédige le règlement. Il doit impérativement spécifier le nom du syndic.
Quid du syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété assure la gestion et l’administration de la résidence. Il a notamment en charge la comptabilité, l’entretien et le fonctionnement des parties communes. Sa désignation est soumise au vote en assemblée générale.
Ce rôle peut être assuré par une entreprise extérieure, par un des copropriétaires élu pour ce rôle, ou par le conseil syndical.
Comment est désigné le syndic de copropriété dans les logements neufs ?
Tout comme pour le règlement intérieur, le syndic de copropriété est désigné par le promoteur dans le cas d’un achat immobilier à neuf. Ce premier syndic est provisoire, et se chargera de surveiller l’achèvement des travaux, et la livraison des parties communes. Il aura également, lors de sa première année de mandat, de vérifier la conformité des espaces non privatifs, et de relever les éventuelles malfaçons.
Selon la loi ALUR, le promoteur à l’obligation de mettre en concurrence le syndic provisoire : il devra donc proposer au moins un autre contrat de syndic, et les propriétaires ont également la possibilité d’en proposer.
A compter de la livraison de la copropriété, le syndic dispose de 12 mois de délai pour convoquer la première assemblée générale de la copropriété. Les copropriétaires devront alors voter pour un autre syndic ou pour prolonger le mandat du syndic provisoire.
Le conseil syndical
Si vous souhaitez vous investir dans la vie de votre immeuble, il est possible de créer un conseil syndical. Cette instance regroupe des copropriétaires élus et assure la relation entre le syndic et les propriétaires. Ayant un rôle consultatif, il assiste le syndic et contrôle ses actions.
En résumé
- Lors de l’achat d’un logement neuf, la copropriété est créée automatiquement dès la livraison du premier lot ;
- La copropriété doit être immatriculée au registre national ;
- Les copropriétaires doivent s’acquitter des charges de copropriété et peuvent participer aux assemblées générales ;
- Le promoteur désigne un syndic de copropriété provisoire et établi le règlement de la copropriété ;
- Le syndic provisoire doit être mis en concurrence avec d’autres syndics. Sa désignation doit se faire en assemblée générale la première année de vie de la copropriété ;
- Le conseil syndical est un groupe élu par les copropriétaires pour assurer le contrôle et l’assistance du syndic de copropriété.