« Investissons ensemble » vous propose de découvrir l’achat-revente immobilière : le cœur de métier des marchands de biens et un moyen, pour vous, de changer de maison ou d’appartement avant d’avoir remboursé votre crédit immobilier.
Qu’est-ce que l’achat-revente ?
Il s’agit de l’action d’acheter un bien immobilier, de le rénover puis de le revendre assez rapidement. Cette opération est souvent possible grâce au financement du même nom proposé par les banques : le prêt bancaire achat-revente. Ce prêt permet l’achat d’un nouveau bien immobilier, souvent plus haut de gamme que l’actuel, avant d’avoir terminé de rembourser un premier prêt.
Le principe est le suivant : la banque finançant votre nouveau prêt va racheter l’ancien pour pouvoir les fusionner, recalculer les mensualités et vous fournir un nouvel échéancier. La valeur de votre bien immobilier actuel est ensuite calculée pour que la banque puisse vous faire une avance entre 60 et 80% de cette somme vous permettant d’acheter votre nouveau bien. Cette avance sera remboursée lors de la vente de votre ancien bien, mais pour effectuer cette vente, vous n’avez que deux ans.
Pour calculer ce prêt, vous pouvez faire une simulation de votre banque ou de simulateur en ligne. Ou, vous pouvez utiliser la formule suivante, données par l’agence immobilière Welmo : Montant possible pour le prêt achat-revente = [le prix du nouveau bien immobilier + le capital restant dû de l’ancien crédit + les frais de remboursement anticipé pour le rachat de l’ancien crédit] – [le montant de l’avance du prêt achat revente, soit entre 60 et 80% de la valeur du bien mis en vente + un hypothétique apport personnel]
Attention cependant, le prêt achat-revente entraîne des frais de remboursement anticipé.
| A retenir | Points de vigilance |
| Deux crédits immobiliers en un. | Frais de remboursement anticipé. |
| Acheter avant de vendre. | Vous devez vendre votre bien initial en deux ans. |
« Investissons ensemble » a listé pour vous quelques avantages d’un achat-revente et a étudié la fiscalité liée à ce prêt.
Quels avantages ?
- Combinaison de prêts
Un prêt achat-revente permet de combiner votre ancien prêt et votre nouveau pour n’avoir qu’un seul remboursement. Contrairement au prêt relais, où les deux prêts s’ajoutent et entraînent deux remboursements. Cette fusion des prêts est une méthode pour éviter le surendettement.
En fonction de votre objectif, il peut être intéressant de comparer le prêt relais à celui d’achat-revente.
- Positionnement rapide
L’achat-revente vous permet de vous positionner sur une offre immobilière sans atteindre de terminer le remboursement de votre prêt actuel.
- Flexibilité de remboursement
Vous pouvez modifier la durée de remboursement, si celle-ci n’excède pas vingt ans, ainsi que le montant de vos mensualités.
- Un moyen de se faire de l’argent
Pour les marchands de biens, l’achat-revente est un moyen de gagner de l’argent rapidement dans le secteur de l’immobilier, à condition de savoir apporter de la plus-value sans se ruiner.
Quelle fiscalité ?
La fiscalité dépend avant tout de votre statut juridique : particulier ou marchands de bien.
Si vous êtes un particulier
Vous êtes dispensés de TVA et de taxe sur la plus-value sur la revente de votre logement principal. La plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien initial.
S’il ne s’agit pas de votre résidence principale, la plus-value est taxée à un taux forfaitaire de 19% après abattement, sans oublier les prélèvements sociaux à hauteur de 17.2% après abattement. C’est l’Etat et la durée de détention du bien qui déterminent le taux d’abattement. Un notaire vous fournira une attestation avec le montant de la plus-value qu’il vous faudra intégrer dans votre déclaration de revenus dans les « revenus fonciers ». Soyez vigilants sur la fréquence de vos opérations d’achats-reventes sur vos résidences secondaires ou vos biens locatifs. Vous pourriez rapidement être requalifié en tant que marchand de biens car les taxations et votre statut juridiques ne seront plus les mêmes.
Si vous êtes un marchand de bien
Vous êtes une micro-entreprise ou une société commerciale, dont l’activité est d’acheter puis de revendre des biens immobiliers après avoir augmenté leur plus-value. Votre taxation est différente de celle d’un particulier. De plus, avant de vous accorder le crédit achat-revente, la banque vous demandera un business plan pour lui prouver que votre projet est faisable et ce rapidement. Moins vous gardez un bien entre vos mains après l’avoir rénové, plus vous aurez de plus-value et donc de fonds à investir dans votre prochain projet.
Le statut de société commerciale est le plus avantageux car votre responsabilité se limite à votre apport. Votre patrimoine personnel, donc non lié à votre société, est protégé en cas de mauvaise spéculation sur le prix de vente de votre bien. Votre chiffre d’affaires est illimité alors que celui d’une micro-entreprise est limitée à environ 176 000 euros.
La TVA des marchands de bien dépend de votre type de bien. S’il s’agit d’un bien dont la construction date d’il y a plus cinq ans, il y a exonération de la TVA. Si le bien est neuf ou d’un terrain à bâtir, la TVA s’élève à 20%.
La plus-value ne bénéficie qu’aucun abattement et est imposable selon les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), si vous êtes une micro-entreprise, ou selon l’impôt sur les sociétés si vous êtes une société commerciale. Sans oublier, le taux de prélèvements sociaux de 17.2%.
| Statut d’auto-entrepreneur |
| A éviter ! Le seuil de chiffres d’affaires imposés pour ce type de statut serait très rapidement dépassé au vu des sommes mise en jeu lors des opérations d’achat-revente. De plus, l’article 50-02 du code général des impôts interdit d’exercer le métier de marchand de biens en tant qu’autoentrepreneur. Les risques de surendettement étant trop grands. |
| A retenir | Points de vigilance |
| Bien choisir son statut juridique en fonction de son projet | Le prix de revente se base sur des hypothèses qui ne seront pas forcément validées en pratique. |
| Si vous êtes particulier : Résidence principale ou secondaire n’ont pas les mêmes taxations. | Attention à ne pas être requalifié en marchands de bien. |
| Le meilleur statut pour un marchand de biens immobiliers est celui de société commerciale. | Attention à votre chiffre d’affaires si vous êtes micro-entrepreneur. |
Pour la dernière partie de cet article, « Investissons ensemble » vous propose les principaux pièges à éviter lors de la réalisation de votre opération achat-revente. La prudence est de mise.
Les bonnes pratiques de l’achat-revente ?
Négocier avec votre banque
Il n’est pas interdit de demander à d’autres banques que la vôtre de faire une simulation d’achat-revente et de quitter sa banque pour une autre, plus avantageuse. Il ne faut pas hésiter à négocier le prêt en lui-même mais aussi les taux d’intérêt et la durée d’engagement. Il faut que tout soit à votre avantage. Un courtier peut vous aider dans cette démarche de négociation.
Estimer la valeur du bien à acheter
Il ne faut pas surestimer le prix d’un bien. Une négociation du prix d’achat est toujours possible en fonction de la situation du marché mais aussi de celle du propriétaire souhaitant vendre. Un propriétaire pressé de vendre ou dont le bien est en vente depuis longtemps sera plus enclin à en baisser le prix.
Il en va de même pour une maison nécessitant d’importants travaux de rénovation. Une négociation du prix est possible en mettant en avant l’investissement conséquent à mettre en place pour remettre la maison en état.
N’oubliez pas d’étudier le marché immobilier autour du bien que vous souhaitiez acheter. Les opportunités, les prix et leurs négociations ne seront pas les mêmes en fonction de sa position géographique (proche de la mer, de la montagne, en ville, etc.)
Préparer son projet
Avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier, qu’il soit personnel ou professionnel, il faut prendre le temps de bien le préparer. C’est-à-dire de déterminer quel montant financier sera nécessaire à l’aboutissement du projet en prenant en compte, les frais de notaire, les frais d’agence (si vous passez par une agence), les frais bancaires (frais de dossier, etc.), la taxe foncière ou encore le montant des travaux prévus ou à prévoir.
Valoriser son bien
La plus-value est ce qu’il y a de plus important dans une opération d’achat-revente. Il est donc capital de présenter son bien à vendre sous le meilleur jour possible. Il est conseillé de ne pas hésiter à mener des travaux de rénovation lorsque ceux-ci sont pertinents et d’utiliser le « home staging » pour rendre son bien le plus attractif possible. Le « home staging » consiste à mettre en scène son logement pour en valoriser chaque pièce.
Qu’il s’agisse de travaux de rénovation ou d’« home staging », faîtes appel à des professionnels compétents et de confiance.
Préparer et anticiper les démarches administratives
L’administratif est probablement la partie la plus longue dans ce type de marche. Il ne faut donc pas la négliger pour éviter de prendre du retard. Préparez la suite des événements dès la signature du compromis de vente. Rassemblez les documents nécessaires le plus tôt possible pour faciliter la création et l’avancement de votre dossier.
Avoir un plan B
L’investissement par achat-revente est soumis à une part de risque. Une alternative intéressante est la location clé en main ou la location tout court.
Il est important de prévoir des fonds de secours en cas de problèmes lors de la vente ou si celle-ci traîne en longueur.
Finaliser correctement la vente de son bien immobilier
Deux options s’offrent à vous : faire les démarches vous-mêmes ou passer par un agent immobilier qui demandera entre 4-8% du prix de vente. Mais pour vos premières opérations, un agent immobilier serait peut-être de bons conseils avant de vous lancer seul.
Pour conclure, les opérations d’achats-reventes seront réussies si vous êtes vigilants. Il est primordial de s’entourer de personnes professionnelles, compétentes et de confiance qui vous accompagneront lors de vos démarches.
| A retenir | Points de vigilance |
| Un seul prêt à rembourser. | L’achat-revente se base sur de la spéculation sur le prix de vente de votre bien initial. |
| Choisir le bon statut juridique en fonction du projet à réaliser. | Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. |
| Entourez-vous bien. Faites appel à des artisans de confiance, un courtier et des professionnels de l’achat-revente. | Evaluer le coût de votre projet. |
| Négocier. Faîtes en sorte que l’opération vous soit le plus profitable possible. | Prévoyez des fonds de secours en cas de besoin. |
| Ne laissez rien au hasard. | Soyez préparé. |