L’achat-revente en immobilier, qu’est-ce que c’est ? Il s’agit tout simplement d’une opération visant à faire l’acquisition d’un bien pour ensuite le revendre rapidement et réaliser une plus-value. La grande majorité du temps, il suffit d’acheter un logement, d’effectuer quelques travaux de rénovation, puis de le remettre en vente sur le marché. Si, dans les faits, l’opération peut sembler très simple, certains pièges sont à éviter et quelques bons réflexes à adopter. Investissons ensemble vous livre les conseils et astuces pour débuter en toute sérénité.
Choisir son statut : la clef pour bien se lancer
S’il n’y a aucune obligation légale de choisir un statut pour exercer l’achat-revente, Investissons ensemble vous conseille très fortement de le faire malgré tout. En tant que particulier, les risques sont importants : s’il y a le moindre imprévu, vous êtes tenu responsable sur vos biens propres, et les pertes peuvent être conséquentes. C’est pourquoi il existe plusieurs solutions afin de limiter les risques au maximum.
Les avantages et limites du microentrepreneur
Le grand avantage du statut de microentrepreneur, c’est sa facilité de création. En effet, une microentreprise n’a pas besoin de beaucoup de formalités pour être créée, ni d’énormément de temps. Dans la plupart des cas, une microentreprise ne coute rien ou presque, et sa gestion ne nécessite pas de faire appel à un comptable. En bref : sa fiscalité simplifiée et son côté juridique peu contraignant sont ses principaux avantages. Il s’agit d’un statut très prisé pour certaines professions, mais qui se révèle peu adapté à l’activité d’achat-revente.
L’une des principales limites est de ne pas pouvoir déduire de charge. Or, il est courant de devoir effectuer des travaux pour ajouter de la valeur au logement que vous souhaitez mettre en vente : vous ne pourrez pas déduire le coût de ces travaux en étant microentrepreneur. L’autre grande limite est son plafond de chiffre d’affaires, qui s’élève à 176 200 € par an (hors taxe). Ce plafond est très rapidement atteint lors de la vente d’une maison ou d’un appartement. Une fois ce plafond dépassé, vous devrez choisir un autre statut.
Il existe plusieurs options plus sûres, selon que vous êtes seul ou plusieurs à exercer cette activité, et toutes présentent des avantages similaires.
Les sociétés commerciales : plus complexes, mais plus avantageuses
Les sociétés commerciales se déclinent sous plusieurs formes. Si vous êtes seul, vous pouvez choisir la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle). Si vous voulez effectuer de l’achat-revente avec un ou plusieurs autres investisseurs, votre choix penchera plutôt pour la SAS (Société par Actions Simplifiée) ou la SARL (Société À Responsabilité Limitée). Dans ces trois cas, les avantages et inconvénients sont similaires :
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- Votre responsabilité financière est limitée à ce que vous apportez à votre société : c’est-à-dire qu’en cas de difficulté, vous ne pourrez pas être saisi de vos biens personnels pour rembourser vos dettes, et serez tenu responsable uniquement sur l’investissement que vous avez engagé dans votre société.
- Vous n’avez pas de plafond de chiffre d’affaires, contrairement à la microentreprise.
- Vous pouvez déduire vos charges, notamment les travaux de rénovation engagés pour l’achat-revente d’un logement.
- Concernant la fiscalité, vous serez soumis à TVA, mais vous pourrez la récupérer sur les travaux de rénovation.
Pour la TVA, il existe plusieurs cas de figure en fonction de l’âge de votre bien. S’il a moins de 5 ans, la TVA s’élève à 20% ; tandis que pour un bien immobilier de plus de 5 ans, vous n’êtes plus soumis à TVA. Attention cependant : si vous n’êtes plus soumis à TVA, cette dernière n’est plus récupérable sur les travaux. L’aspect juridique est plus complexe que pour la micro-entreprise, et sa fiscalité plus surveillée, mais les avantages liés au statut d’entreprise compensent facilement ces contrariétés. Notez également que la taxe à l’impôt sur le revenu sur les plus-values obtenues est forfaitaire à 19%.
Le choix du statut est la principale étape, avant même de débuter son activité. Investissons ensemble vous encourage à prendre le temps d’y réfléchir pour choisir le statut qui vous correspond le mieux, en prenant en compte la fiscalité et les plus-values que vous prévoyez de réaliser. Une fois fait, il est temps de passer au choix du bien à acheter.
Au-delà du statut : devenir marchand de biens
Indépendamment du statut, il est conseillé de créer sa société de marchand de biens. En effet, étant une profession non réglementée, il suffit de s’enregistrer en tant que marchand de bien auprès de la chambre du commerce dont vous dépendez. Le marchand peut alors être exonéré de taxe de publicité foncière et de droit d’enregistrement ainsi que de droits de mutation, s’il remplit certains critères (effectuer des travaux de rénovation dans les 4 ans et revendre le bien immobilier dans les 5 ans après achat).
Comment financer son bien ?
Acheter un bien peut faire peur en raison de l’investissement important qu’il faut mettre en œuvre. Il existe pourtant quelques solutions pratiques et peu engageantes sur le long terme. Le plus simple reste d’utiliser la plus-value réalisée sur une vente précédente afin d’investir dans un nouveau bien, mais cela suppose d’avoir déjà lancé son activité. D’autres méthodes existent pour se lancer.
Le prêt achat-revente, dédié à votre activité
Comme son nom l’indique, le prêt achat-revente est le meilleur prêt pour ce genre d’opération immobilière. À ne pas confondre avec le prêt-relais : le prêt achat-revente a pour avantages de combiner votre ancien crédit que vous rachetez et votre nouvel emprunt, présentant alors un même taux d’intérêt ; son autre qualité est d’avoir une durée de deux ans, ce qui est en général suffisant pour effectuer votre vente. Cela offre une meilleure visibilité, votre livre de compte ne comportant pas une surabondance d’opérations mais bien une seule ligne dédiée.
Pour profiter au mieux des conditions du prêt achat-revente, il est important de bien choisir le bien immobilier dans lequel faire son investissement afin d’être sûr de le revendre dans les temps et au meilleur prix.
Toutes les astuces pour bien choisir réaliser son achat
Pour optimiser votre opération d’achat, la clef est d’être attentif au prix de vente des biens immobiliers. Plus la différence entre votre prix d’achat et votre prix de revente est important, meilleure sera votre plus-value. Pour cela, il est parfois nécessaire de négocier, et d’avoir l’œil pour déceler un logement dont la valeur a été sous-évaluée. Les trois cas le plus fréquents sont :
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- Le vendeur pressé de revendre sa maison : lors d’une mutation professionnelle, d’une séparation de couple, ou du partage d’un héritage, il n’est pas rare que le particulier accepte de baisser ses prix sans trop de difficulté, pour revendre au marchand un bien qui ne l’intéresse pas ou plus.
- Le vendeur dont le bien immobilier est en vente depuis longtemps : s’il n’arrive pas à vendre sa résidence depuis plusieurs mois, voire plusieurs années, il sera plus enclin à faire baisser le prix lui aussi. La plupart des sites internet dédiés à la vente immobilière indique la date de première mise en vente. N’hésitez pas à la consulter.
- Le logement à rénover : si beaucoup de travaux de rénovation sont à effectuer, le prix sera bien souvent faible. Vous avez donc une chance de réaliser une plus-value plus intéressante lors de la revente, surtout si vous pouvez déduire la TVA liée aux travaux.
Tout est alors question de négociation et d’entente entre vous et le particulier qui souhaite acquérir le bien immobilier. Il ne vous reste plus qu’à effectuer les travaux de rénovation nécessaire, mettre en vente la maison, et négocier cette-fois avec votre acheteur. Investissons ensemble vous livre ses meilleurs conseils pour optimiser à la fois votre achat et votre revente.
Les astuces pour bien réussir son achat-revente
Choisir son bien immobilier, s’occuper des travaux de rénovation, jongler avec les prix, ou encore réussir une vente : voilà autant d’éléments qui peuvent créer des barrières à la réussite de votre activité d’entreprise. S’il n’existe pas de formule miracle, il existe des astuces pour être certain de mettre toutes les chances de son côté.
Anticiper pour donner toutes ses chances à votre activité
Les principaux conseils pourraient tous se regrouper en un seul : anticiper. Lors de la création de votre entreprise, il est important d’anticiper la nature de son activité afin de bien choisir son statut. Vaut-il mieux être soumis à TVA, mais pouvoir la déduire de ses frais en cas de travaux de rénovation ? À quel niveau d’investissement êtes-vous prêt à aller ? Si toutes ces questions sont traitées en amont, la réalisation de votre projet n’en sera que plus simple.
Il en va de même pour le choix de l’achat immobilier initial. Prenez le temps de vous renseigner sur le secteur immobilier, mais aussi sur le type de maison que vous visez, sur le quartier et le cadre de vie. Le temps passé à définir votre projet sera du temps gagné sur l’achat en lui-même, ainsi que sur la rénovation et la revente. Ce temps est précieux, puisque le crédit achat-revente est valable 2 ans.
Pour l’achat comme pour la vente, l’investissement humain que vous mettez dans votre projet pourra déterminer le succès de votre entreprise.
Acheter rapidement et vendre rapidement
La vitesse est l’une des clefs pour effectuer une plus-value intéressante : moins longtemps le bien immobilier reste en votre possession, moins il vous coutera, et plus vite vous pourrez vous lancer dans une nouvelle opération d’achat-revente.
L’art de la mise en vente
Le point principal est de décider s’il vaut mieux passer par une agence immobilière ou effectuer la revente soi-même. Si vous décidez de faire la vente vous-même, vous toucherez une somme plus importante, à laquelle il faudra déduire les différents types d’impôt et de taxe (36.2 % au total, après la taxe de la plus-value sur l’impôt à 19 % et les prélèvements sociaux à 17.2 %). Si vous passez par des agents immobiliers, vous pourrez bénéficier de leur expérience et surtout de leur connaissance du quartier. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise solution. À vous de choisir ce qui vous semble le plus adapté à votre activité.
Le fait de passer par une agence permet de gagner beaucoup de temps, car ce sont les agents immobiliers qui s’occupent des visites et qui servent de guide pour les potentiels acheteurs. S’en occuper soi-même signifie prendre le temps d’embellir la maison, d’aménager le bien immobilier pour le transformer en logement où les clients peuvent s’imaginer y vivre.
Les informations à retenir
L’achat-revente de biens immobiliers peut être très simple pour peu de bien s’organiser. Pour cela, il suffit de suivre ces quelques points à la lettre
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- Choisir son statut en fonction des besoins de son activité, avec une préférence pour l’entreprise seule ou à plusieurs, et s’enregistrer en tant que marchand de biens
- Profiter des avantages du prêt achat-revente
- Acheter au meilleur prix pour faire une plus-value optimale
- Ne pas fuir les biens à rénover : le plus souvent, les travaux peuvent être déduits de la TVA
- Anticiper toutes les étapes, toujours prendre le temps de se renseigner (notamment sur l’aspect juridique et la fiscalité en France)
Investissons ensemble vous accompagne tout au long de votre projet d’investissement immobilier. L’achat-revente n’est pas le seul investissement possible : pourquoi ne pas opter pour la gestion de logement locatif ?
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