Votre vie est enfin à l’étape suivante de votre plan : l’investissement immobilier. Quelques annonces de mise en vente de lots de biens en copropriété vous ont tapé dans l’œil. Et le rêve de devenir propriétaire à tout prix peut enfin se réaliser. Alors, si le lot de certaines tâches quotidiennes vous pèse, si les notions de copropriété horizontale ou verticale vous interpellent, vous êtes au bon endroit. Investissons Ensemble fait l’état des lieux de l’achat immobilier en copropriété : ce qu’est une copropriété et son fonctionnement, ce qu’elle implique pour l’acheteur, ses avantages et inconvénients. Mais surtout les trucs et astuces pour bien vous décider et franchir le pas sereinement. Alors avant de passer devant le notaire, suivez le guide !
La copropriété : définition, fonctionnement et copropriétaire
Définition
Jusqu’à présent, dans votre immeuble, en tant que locataire, vous avez toujours entendu parler de la « copro » mais sans jamais vraiment vous y intéresser. Si vous alliez voir de plus près ?
Avant tout, pour créer une copropriété, il faut qu’il y ait au minimum deux investisseurs souhaitant acheter un bien immobilier ensemble. Ces entités peuvent être des personnes physiques ou morales.
Si pour beaucoup être propriétaire rime uniquement avec acheter un logement dans un immeuble, sachez que des maisons peuvent aussi faire l’objet de la copropriété. Bien sûr, les appartements représentent la majeure partie (94,3%) des logements français en copropriété (étude de l’Insee).
La copropriété est constituée d’un ensemble de biens (immeubles d’appartements = copropriétés verticales ou résidences de maisons individuelles = copropriétés horizontales) incluant pour chaque copropriétaire la possession d’un espace individuel (le logement) et d’une quote-part des espaces communs (terrain, couloir, piscine commune, …).
Selon le chapitre II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toute copropriété est dans l’obligation de confier sa gestion à un syndic, dont les rôles sont bien définis au cours des articles 17 à 29-15.
Rôles du syndic
Quel que soit le type de syndic choisit par la copropriété (professionnel, non professionnel ou bénévole, …), il lui incombe d’assurer certaines tâches :
- Récolter les charges de copropriété et procéder à leur recouvrement en cas d’impayé
- Effectuer la comptabilité de la copropriété
- Veiller à l’immatriculation de la copropriété au registre annuel des copropriétés
- Entretenir de bonnes relations avec les prestataires de services
- Assurer le choix de ces prestataires, le suivi des travaux et la tenue d’un carnet d’entretien de la copropriété
- Procéder à une assemblée générale annuelle des copropriétaires
- Veiller à la réalisation des tâches courantes (changement d’ampoule, entretien des locaux communs et des espaces verts du terrain, …)
En %
| Collectif | Individuel | |||
| 2001 | 2013 | 2001 | 2013 | |
| Syndic Professionnel | 87,3 | 90,7 | 47,0 | 56,4 |
| Autre personne rémunérée | 1,2 | 0,7 | 2,5 | 2,0 |
| Bénévole | 11,5 | 8 ,7 | 50,5 | 41,7 |
Lecture : en 2001, parmi les copropriétés dans le collectif, 87,3% sont gérées par un syndic professionnel.
Source : Insee, enquêtes Logement 2001 et 2013
Tous ces rôles sont prédéfinis par la loi Hoguet du 2 juillet 1970 concernant la réglementation des professions immobilières. Le syndic se voit également obligé de posséder une carte professionnelle, un compte bancaire, une assurance responsabilité civile professionnelle, ainsi qu’une garantie financière suffisante. La loi prévoit aussi l’élection d’un conseil syndical, constitué de membres élus par l’assemblée syndicale. Mais comme dans tout contrat, le syndic n’est pas la seule partie, chaque copropriétaire se voit affliger de certaines obligations.
Rôle du copropriétaire
Chaque copropriété ayant obligatoirement établi un règlement de copropriété, il est donc naturel que chaque membre de la communauté s’engage à le respecter. Vous aurez donc à respecter la tranquillité du voisinage, l’usage des parties communes, et la « destination » de la copropriété, à savoir ce pour quoi elle existe. Si le règlement interdit tout usage commercial des locaux, n’espérez pas y installer le nouveau concept store à la mode qui attirera les foules.
Et bien sûr, il ne faudra pas oublier de payer vos charges de copropriété (estimées à environ 12% des revenus du foyer – étude Elabe – 2018),et donc en tenir compte dans votre budget annuel. Vous vous devrez aussi d’accepter les travaux votés y compris lorsque ceux-ci demandent un accès à vos parties privatives. Enfin, il vous faudra assister à l’assemblée générale annuelle et utiliser votre droit de vote pour chaque décision à prendre au sein de la communauté.
Que vous ayez opté pour un appartement ou une maison avec un peu de terrain, l’acquisition de votre résidence en copropriété a de bons comme de mauvais côtés.
La copropriété : avantages et inconvénients
Avantages
La mise en vente d’un bien en copropriété touche tous les copropriétaires. Vivre en communauté entraine une notion de regroupement. Cet effet de groupe a un intérêt certain au niveau de la sécurité. Un cambrioleur aura moins tendance à vouloir effectuer son larcin dans un environnement où règne la notion de groupe et de surveillance, que dans une maison située loin des yeux des voisins.
Lorsque vous achetez une maison individuelle, vous devez vous charger de tout. De A à Z. En copropriété, certaines tâches disparaissent de votre To-do List et sont à la charge du syndic : l’entretien des parties communes, celui des espaces verts, … Vous échapperez certainement à la corvée des poubelles à déposer sur le trottoir. Cependant, cela ne vous dispensera pas de payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Si la copropriété choisie a besoin d’une petite rénovation énergétique, vous aurez la possibilité de faire appel à Coach Copro, dispositif de service public pour vous assister dans votre projet de rénovation énergétique, et vous faire connaître les aides possibles.
Un autre et séduisant avantage : l’achat en copropriété vous permet de payer moins de taxe d’habitation qu’en achat individuel. En effet son taux se base sur la valeur locative de l’appartement ou de la maison.
Investir ensemble appelle également le vivre ensemble. Cela peut donc vous permettre de tisser des liens étroits avec les autres copropriétaires, d’avoir l’assurance d’être au cœur d’une communauté où l’entraide se vit au quotidien. Que vous ayez choisi une maison ou un appartement en immeuble, voire en groupement d’immeubles, vous trouverez facilement quelqu’un pour vous prêter quelques grammes de sucre ou vous donner un coup de main.
Dans certains cas, notamment dans les lots de nouvelles résidences, la copropriété peut inclure des services avantageux : la présence d’un coiffeur, d’une piscine ou d’une salle de sport. Ces atouts augmentant davantage la qualité des liens entre copropriétaires.
Acheter en copropriété a ses avantages. Mais la médaille a ses revers, et un tel investissement son lot d’inconvénients.
Inconvénients
Comme nous l’avons vu, la copropriété implique le paiement de charges de copropriété. Ces charges peuvent survenir à un mauvais moment pour vous, ou peut-être auriez-vous préféré ne pas faire faire ce fameux ravalement de façade, … Or le paiement des frais est inévitable. Que vous les ayez anticipées dans votre budget ou pas, son respect vous permettra aussi de conserver de bonnes relations avec l’ensemble de la communauté. C’est le prix à payer pour vivre ensemble.
Le fameux vivre ensemble est une très belle notion, ravissant les cœurs et les esprits : quand tout se passe bien ! Qu’il s’agisse de relation de voisinage horizontale ou verticale, les relations avec d’autres copropriétaires, qui n’ont peut-être pas le même avis que vous, peuvent occasionnellement tourner à la brouille chronique. Malgré le rôle de médiateur que le syndic peut parfois jouer, il peut sembler difficile de vivre au quotidien dans un environnement hostile où le manque de sécurité peut se trouver sur le palier. Ainsi, 49% des copropriétaires estiment difficile de trouver un terrain d’entente avec les autres propriétaires (étude Elabe 2018).
Qu’il est beau de vivre votre rêve d’être propriétaire et libre. Mais en regardant d’un peu plus près, vous ne serez pas si libre que cela. Il s’avère que l’accord des propriétaires est indispensable pour réaliser certains travaux, qu’ils concernent l’intérieur ou l’extérieur de votre habitation.
Ainsi, le monde de la propriété immobilière n’est pas toujours tout rose. Il vous faudra donc bien réfléchir, et prendre tout en compte, en adéquation avec votre personnalité avant de vous décider à acheter. Peut-être que ces quelques conseils pourront vous aider à y voir plus clair.
Conseils pour bien investir en copropriété
Ô quelle joie de visiter ce possible nouveau chez vous. Mais prenez garde, ne vous laissez pas piéger par votre enthousiasme en ne faisant que l’article de l’agencement et la décoration du bien. Veillez également à tout observer, ausculter. Faites attention à l’état des façades, de la toiture, des parties communes y compris des caves et garages s’il y en a même dans le cas de copropriété horizontale. N’oubliez pas la question d’hygiène évidente mais qui se fait régulièrement oublier : la présence ou l’absence préférable de nuisibles. Cela vous permettra peut-être d’anticiper de potentielles remises à neuf et autres interventions de spécialistes, donc des charges de copropriété à venir.
Vous êtes en droit de demander au vendeur l’accès au règlement de copropriété. Certains articles pourront peut-être aller à l’encontre de votre style de vie. Par exemple, si ce dernier interdit la présence d’animaux, il serait peut-être préférable de changer de projet plutôt que d’abandonner Kiki, Milou et Polochon.
Vous pouvez également obtenir l’accès aux diagnostics techniques, à la santé financière de la copropriété, ainsi qu’aux trois derniers procès-verbaux des dernières assemblées générales.
Dans l’idéal, essayez d’obtenir des informations sur la santé financière des autres copropriétaires et du vendeur. On ne vous demande pas d’enquêter sur le taux d’endettement de vos futurs voisins. Mais sachez qu’en cas d’impayés, le syndic est en droit de demander aux autres propriétaires de verser une avance solidaire pour pallier le manque de trésorerie occasionné par le dit impayé.
Enfin, pour être bien préparé/e à ce qu’un achat immobilier en copropriété implique, n’hésitez pas à faire appel à votre agent immobilier ou votre notaire afin qu’il réponde très précisément à vos questions d’ordre financier.
En résumé :
L’achat immobilier en copropriété est fait pour vous si :
- Vous aimeriez vous alléger l’esprit de certaines petites tâches du quotidien
- Vous êtes prêt à vivre un minimum en communauté, et certainement en immeuble
- Vous avez l’assurance de pouvoir obéir à un règlement au quotidien
- Vous souhaitez vivre dans un environnement sécurisé
- Votre plan d’investissement ne comprend pas uniquement des dépenses personnelles, mais également communautaires (taxe foncière, charges de copropriété, …)
- Vous avez une santé financière suffisante pour palier aux aléas financiers de la vie en copropriété
Si tous ces critères sont réunis, vous êtes prêt à sauter dans le grand bain de la propriété immobilière. Investissons Ensemble sera ravie de vous accompagner dans votre choix et vos démarches, de vos questions à votre plan de financement.
