Comment bien se lancer dans l’achat revente en immobilier ?
Vous avez repéré un bien immobilier qui vous semble être une opportunité d’investissement mais vous n’avez pas de besoin immédiat pour vous ou votre famille ? L’achat revente en immobilier est un des meilleurs moyens d’augmenter ses revenus en 2024, à condition d’avoir le flair et les bons conseils de Capital pour repérer les bonnes affaires.
N'ayez plus peur de vous lancer !
Investissons ensemble vous accompagne pas à pas vers votre premier achat
En bref...
L’achat-revente en immobilier, c’est acheter à bas prix pour revendre rapidement afin de réaliser une plus value
Le produit
À la clé pour les acheteurs : une offre de logement au juste prix sur le marché immobilier, adaptée à leurs besoins grâce à des travaux de rénovation.
Les avantages
Pour les investisseurs : une opération rapide avec de beaux avantages financiers, à condition qu’elle soit bien réalisée.
La stratégie de l’achat revente
Inutile d’être un expert pour générer un revenu grâce à des projets immobiliers. Il suffit d’anticiper la demande, de bien étudier l’offre, d’être rigoureux sur les coûts et de choisir une stratégie d’investissements adaptée à vos moyens
Il s’agit de faire un maximum de plus value en réduisant les frais et le temps de gestion pour optimiser l’investissement.
Le bénéfice est double. D’abord, une belle plus value si le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Ensuite, la marge que la valorisation du bien vous permettra de réaliser après les travaux de rénovation.
Une revente est réussie quand la plus value englobe le montant des coûts plus une marge suffisante pour que l’opération immobilière soit rentable.
Anticiper toutes les étapes pour une plus value assurée
La première chose à définir, c’est le type de projet immobilier que vous visez.
Selon vos capacités de financement, vos possibilités de crédit et votre envie de développer ou non cette activité dans la durée, différentes stratégies s’offrent à vous :
- acheter un appartement ou une maison et revendre en l’état ;
- acheter un logement ancien, rénover et revendre ;
- acheter un immeuble ou un grand logement à diviser en différents lots immobiliers avant de vendre.
Trouver le type de bien idéal pour un investissement sûr
Un seul mot d’ordre pour l’achat revente : la rentabilité, avec un prix d’achat qui doit être inférieur au montant moyen du marché immobilier. La cible principale sera le prix d’achat le plus bas possible :
- les vendeurs pressés, les divorces, les héritages, les mutations professionnelles ;
- les biens en ligne depuis des mois, négociables plusieurs dizaines de milliers d’euros à la baisse ;
- les logements mal entretenus, mal isolés ou qui ne sont pas habitables en l’état.
Attention aux mauvaises surprises car les coûts de rénovation doivent être anticipés dès le projet d’achat. Les nuisibles à éliminer, la moisissure à nettoyer ou un rafraîchissement ne poseront pas de soucis. Mais en cas de prestations à ajouter ou de gros travaux d’isolation, la mise aux normes entamera vite le montant de votre marge. Prenez le temps d’étudier chaque offre en détail, de chiffrer les travaux de rénovation et de simuler les aides à la rénovation énergétique à prévoir. Un premier investissement immobilier bien choisi vous mettra le pied à l’étrier pour plus tard.
Choisir les meilleurs quartiers pour investir dans l’immobilier
En se renseignant sur une ville, on peut anticiper les hausses du marché immobilier. Il est plus facile de trouver une bonne affaire dans un secteur en tension que de vendre à un bon prix dans un quartier peu attractif. Les opérations de revente seront donc plus rentables lorsque le prix de l’immobilier par ville est élevé, surtout dans les villes comme Paris, Marseille, Bordeaux ou Lyon ou dans les métropoles régionales en cours de développement.
Cherchez ces facteurs :
- une augmentation des prix l’immobilier locatif sur les 5 dernières années ;
- des transports en commun, des commerces et écoles à proximité ;
- un flux immobilier stable dans l’environnement immédiat du bien ;
Un projet d’urbanisme permet aussi d’imaginer comment la ville va évoluer. À Paris, le marché de l’immobilier a décollé avec la prolongation des lignes de métro sans attendre la fin des travaux.
Sentir le bon moment pour acheter au meilleur prix
Pour faire une plus value, il faut saisir la bonne affaire au bon moment en repérant des biens sous-évalués sur le marché immobilier par rapport à leur potentiel. Estimez chaque bien grâce à notre outil d’estimation en ligne.
Une fois le secteur choisi, on peut se faire une idée du montant moyen à l’achat sur le site des chambres de notaires. Le gouvernement propose aussi un outil d’estimation de la valeur foncière de biens immobiliers sur la base DVF.
Ne vous précipitez jamais sur un achat sans connaître votre future cible d’acheteurs. Par exemple, acquérir un petit appartement dans une zone résidentielle familiale ne sera pas une bonne idée, même si son prix est bas. En revanche, une grande maison avec plusieurs salles d’eau dans une ville étudiante peut générer un beau revenu locatif si vous la divisez en lots.
Comment bien revendre son bien immobilier en achat revente ?
Toute la plus value réalisée en achat revente repose sur une étape cruciale : la vente. C’est le moment où le temps court et votre crédit aussi. Attention toutefois à ne pas se précipiter, au risque de manquer une des étapes suivantes, et de rater sa vente.
Revendre au juste prix et au bon moment
L’achat-revente, ce n’est pas spéculer sur le marché de l’immobilier mais jouer dans ses rouages. Survendre votre bien est aussi risqué que peu efficace.
En revanche, adapter votre offre au marché et à vos acquéreurs rapporte bien plus à long terme.
C'est le montant moyen que les Français consacrent à leur projet immobilier
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des Français envisagent ou ont envisagé d'acheter un bien immobilier en 2023
Sous quelle fiscalité faire de l’achat revente en immobilier ?
Comme pour tout placement, faire le bon choix de statut et de fiscalité pour faire de l’achat revente est un point déterminant pour réaliser une plus value intéressante.
Monter son entreprise de marchand de bien immobilier
À moins que vous ne vendiez votre résidence principale, revendre un investissement immobilier fait de vous un marchand de bien immobilier, que vous soyez un particulier ou une entreprise. Malgré ses avantages sur le marché locatif, une Société Civile d’Investissement (SCI), n’est pas adaptée pour des investissements marchands.
Ce type d’opérations immobilières demande en effet de créer un statut juridique d’entreprise qui servira à vous protéger. On peut créer une micro-entreprise pour sa fiscalité simplifiée mais le seuil de chiffre d’affaires de 188 700 euros est trop restreint pour un projet d’achat revente en immobilier. De même, la responsabilité personnelle engagée en EIRL sera limitante pour obtenir un prêt.
La fiscalité d’une société d’achat revente en immobilier
Une société à responsabilité limitée, comme une SAS ou une SASU protègera votre patrimoine personnel en cas de crédit. Certes, l’impôt est plus lourd, mais les plus values en valent la peine. Dans tous les cas, il est important de prendre en compte la fiscalité dont dépend votre entreprise dans le montant de la vente.
Les plus values réalisées lors d’une vente professionnelle sont soumises à l’impôt sur les sociétés après un abattement selon la durée de détention du bien. Il faut y ajouter d’autres impôts propres aux transactions immobilières : la TVA, la taxe foncière, mais aussi les cotisations sociales et un taux de 30% de flat tax sur les dividendes pour une société commerciale.
Faire un prêt en tant que marchand de bien immobilier
Le marché du crédit immobilier est avantageux en ce moment, profitez-en !
Pour une première opération immobilière, le prêt achat revente est la principale option. Comme pour le prêt relais, plusieurs banques proposent de racheter un prêt par un second crédit sous un seul taux d’intérêt pour une durée de 2 ans. S’il a certains avantages pour une activité d’achat revente qui peine à démarrer, Investissons Ensemble vous le déconseille cependant. En effet, ce prêt vous engage personnellement auprès de la banque. Pour les investisseurs qui le peuvent, la meilleure option reste le paiement comptant pour rassurer le vendeur et éviter des risques inutiles.
À retenir
avant d’investir dans l’achat revente en immobilier
Le conseil de nos experts
Quel que soit le choix de statut et de financement, une activité immobilière doit pouvoir évoluer. Si une vente tarde à arriver, un projet locatif peut prendre le relais.
Pour que la perle que vous avez repérée ne devienne pas un poids dans votre budget, gardez l’esprit ouvert et suivez les conseils d’Investissons Ensemble
Article créé par Tayel P. le 06/01/2023
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