Projet immobilier : zoom sur l’achat-revente

Vous avez repéré un bien immobilier qui vous semble être une opportunité d’investissement mais vous n’avez pas de besoin immédiat pour vous ou votre famille ? L’achat revente en immobilier est un des meilleurs moyens d’augmenter ses revenus en 2024, à condition d’avoir le flair et les bons conseils de Capital pour repérer les bonnes affaires.   

Des investissements stratégiques, la clé d’un achat revente réussi

Inutile d’être un expert pour générer un revenu grâce à des projets immobiliers. Il suffit d’anticiper la demande, de bien étudier l’offre, d’être rigoureux sur les coûts et de choisir une stratégie adaptée à vos moyens.

Anticiper toutes les étapes du projet pour une plus value assurée

La première chose à définir, c’est le type de projet immobilier que vous visez.

Selon vos capacités de financement, vos possibilités de crédit et votre envie de développer ou non cette activité dans la durée, différentes stratégies s’offrent à vous :

• acheter un appartement ou une maison et revendre en l’état ;
• acheter un logement ancien, rénover et revendre ;
•  acheter un immeuble ou un grand logement à diviser en différents lots immobiliers avant de vendre.

Il s’agit de faire un maximum de plus value en réduisant les frais et le temps de gestion pour optimiser l’investissement. Le bénéfice est double. D’abord, une belle plus value si le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Ensuite, la marge que la valorisation du bien vous permettra de réaliser après les travaux de rénovation. Une revente est réussie, quand la plus value englobe le montant des coûts plus une marge suffisante pour que l’opération immobilière soit rentable.

Trouver le type de bien idéal pour un investissement sûr

Un seul mot d’ordre pour l’achat revente : la rentabilité, avec un prix d’achat qui doit être inférieur au montant moyen du marché immobilier. La cible principale sera le prix d’achat le plus bas possible :

• les vendeurs pressés, les divorces, les héritages, les mutations professionnelles ;
• les biens en ligne depuis des mois, négociables plusieurs dizaines de milliers d’euros à la baisse ;
• les logements mal entretenus, mal isolés ou qui ne sont pas habitables en l’état ;
  

Attention aux mauvaises surprises car les coûts de rénovation doivent être anticipés dès le projet d’achat. Les nuisibles à éliminer, la moisissure à nettoyer ou un rafraîchissement ne poseront pas de soucis. Mais en cas de prestations à ajouter ou de gros travaux d’isolation, la mise aux normes entamera vite le montant de votre marge. Prenez le temps d’étudier chaque offre en détail, de chiffrer les travaux de rénovation et de simuler les aides à la rénovation énergétique à prévoir. Un premier investissement immobilier bien choisi vous mettra le pied à l’étrier pour plus tard.

Choisir les meilleurs quartiers pour investir dans l’immobilier

En se renseignant sur une ville, on peut anticiper les hausses du marché immobilier. Il est plus facile de trouver une bonne affaire dans un secteur en tension que de vendre à un bon prix dans un quartier peu attractif. Les opérations de revente seront donc plus rentables lorsque le prix de l’immobilier par ville est élevé, surtout dans les villes comme Paris, Marseille, Bordeaux ou Lyon ou dans les métropoles régionales en cours de développement.

Cherchez ces facteurs : 

• une augmentation des prix l’immobilier locatif sur les 5 dernières années ;
• des transports en commun, des commerces et écoles à proximité ;
• un flux immobilier stable dans l’environnement immédiat du bien ;

Un projet d’urbanisme permet aussi d’imaginer comment la ville va évoluer. À Paris, le marché de l’immobilier a décollé avec la prolongation des lignes de métro sans attendre la fin des travaux.

Sentir le bon moment pour acheter au meilleur prix

Pour faire une plus value, il faut saisir la bonne affaire au bon moment en repérant des biens sous-évalués sur le marché immobilier par rapport à leur potentiel. Estimez chaque bien grâce à notre outil d’estimation en ligne.

Une fois le secteur choisi, on peut se faire une idée du montant moyen à l’achat sur le site des chambres de notaires. Le gouvernement propose aussi un outil d’estimation de la valeur foncière de biens immobiliers sur la base DVF.

Ne vous précipitez jamais sur un achat sans connaître votre future cible d’acheteurs. Par exemple, acquérir un petit appartement dans une zone résidentielle familiale ne sera pas une bonne idée, même si son prix est bas. En revanche, une grande maison avec plusieurs salles d’eau dans une ville étudiante peut générer un beau revenu locatif si vous la divisez en lots.

Comment bien revendre son bien immobilier en achat revente ?

Toute la plus value réalisée en achat revente repose sur une étape cruciale : la vente. C’est le moment où le temps court et votre crédit aussi. Attention toutefois à ne pas se précipiter, au risque de manquer une des étapes suivantes, et de rater sa vente.

Optimiser la valeur d’un logement

L’achat revente, c’est voir dans un bien immobilier ce que d’autres n’ont pas encore vu. Mais une fois l’achat réalisé, il reste beaucoup à faire avant de toucher les bénéfices. Pour transformer un taudis en château, deux solutions se proposent :

• réaliser vous-même les travaux, à condition d’en avoir le temps et les capacités ;
• embaucher un artisan pour rénover votre appartement ou votre maison, si vous en avez les moyens.

Si cela est possible, faire l’ensemble des travaux soi-même représente une économie considérable, grâce à des aides comme MaPrimeRénov’ et à ces quelques astuces de rénovation. C’est intéressant s’il s’agit d’une première opération immobilière avec peu d’investissements. On se concentrera alors sur les travaux de rafraîchissement en évitant les choix coûteux mais sans lésiner sur le rendu final. C’est le moment de se mettre au home staging, l’art de mettre en valeur un bien immobilier à moindre coût grâce à une décoration chaleureuse.

Le prix de revente doit comprendre l’ensemble des frais : notaires, garanties, travaux, intérêts de crédit immobilier, etc. Toute opération de rénovation doit être comprise dans le montant lors de la vente. Imaginez qui seront vos futurs clients pour viser juste. Leurs goûts mais surtout leurs moyens lors de l’achat dessineront votre projet pour leur future résidence.

Revendre au juste prix et au bon moment

L’achat-revente, ce n’est pas spéculer sur le marché de l’immobilier mais jouer dans ses rouages. Survendre votre bien est aussi risqué que peu efficace. En revanche, adapter votre offre au marché et à vos acquéreurs rapporte bien plus à long terme.

Suivre les agences immobilières de votre secteur vous aidera à être présent au bon moment sur le marché, en général au printemps, entre avril et juin. Mais la concurrence est plus rude, alors n’hésitez pas à vous positionner plusieurs semaines à l’avance. Dans ces villes d’offres de luxe, vous pouvez revendre toute l’année car les prix sont en hausse constante.

Sous quelle fiscalité faire de l’achat-revente en immobilier ?

Comme pour tout placement, faire le bon choix de statut et de fiscalité pour faire de l’achat revente est un point déterminant pour réaliser une plus value intéressante.

Monter son entreprise de marchand de bien immobilier

À moins que vous ne vendiez votre résidence principale, revendre un investissement immobilier fait de vous un marchand de bien immobilier, que vous soyez un particulier ou une entreprise. Malgré ses avantages sur le marché locatif, une Société Civile d’Investissement (SCI), n’est pas adaptée pour des investissements marchands.

Ce type d’opérations immobilières demande en effet de créer un statut juridique d’entreprise qui servira à vous protéger. On peut créer une micro-entreprise pour sa fiscalité simplifiée mais le seuil de chiffre d’affaires de 188 700 euros est trop restreint pour un projet d’achat revente en immobilier. De même, la responsabilité personnelle engagée en EIRL sera limitante pour obtenir un prêt.

La fiscalité d’une société d’achat revente en immobilier

Une société à responsabilité limitée, comme une SAS ou une SASU protègera votre patrimoine personnel en cas de crédit. Certes, l’impôt est plus lourd, mais les plus values en valent la peine. Dans tous les cas, il est important de prendre en compte la fiscalité dont dépend votre entreprise dans le montant de la vente.

Les plus values réalisées lors d’une vente professionnelle sont soumises à l’impôt sur les sociétés après un abattement selon la durée de détention du bien. Il faut y ajouter d’autres impôts propres aux transactions immobilières : la TVA, la taxe foncière, mais aussi les cotisations sociales et un taux de 30% de flat tax sur les dividendes pour une société commerciale.

Faire un prêt en tant que marchand de bien immobilier

Le marché du crédit immobilier est avantageux en ce moment, profitez-en !

Pour une première opération immobilière, le prêt achat revente est la principale option. Comme pour le prêt relais, plusieurs banques proposent de racheter un prêt par un second crédit sous un seul taux d’intérêt pour une durée de 2 ans. S’il a certains avantages pour une activité d’achat revente qui peine à démarrer, Investissons Ensemble vous le déconseille cependant. En effet, ce prêt vous engage personnellement auprès de la banque. Pour les investisseurs qui le peuvent, la meilleure option reste le paiement comptant pour rassurer le vendeur et éviter des risques inutiles.

À retenir avant d’investir dans l’achat-revente en immobilier

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