Malgré la crise, le neuf a la cote ! Avec les souvenirs de confinement en tête, les Français veulent plus de vert. Alors les programmes de résidence neuve, en bordure des grandes villes mais au plus proches des transports en commun ont un grand pouvoir d’attraction. Et si, vous aussi, vous sautiez le pas ?
Vinci Immobilier fait le point, pour vous, des particularités de la copropriété dans le neuf afin de vous aider à réussir cette nouvelle transition dans l’immobilier, en toute sérénité.
Le syndic provisoire : première étape de la copropriété dans le neuf
Quand on décide d’investir dans le neuf, la question de la copropriété se pose très vite… Tout comme dans l’ancien, la copropriété, c’est le partage entre propriétaires des parties communes de l’immeuble : escalier, ascenseur, toiture, système de chauffage quand celui-ci est collectif etc.
En revanche, dans l’ancien, la copropriété préexiste à l’achat tandis que dans le neuf la gestion des parties communes doit être créer. Pour ce faire, le promoteur immobilier va choisir pour une année un syndic provisoire.
Ce syndic va rédiger le règlement de la copropriété qui définit les droits et les devoirs des copropriétaires et l’usage du bâtiment.
Le règlement de copropriété et le nom du syndic apparaissent obligatoirement sur le contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (le VEFA). Et, contrairement à l’ancien, la copropriété d’un bâtiment neuf ne prend effet qu’à la livraison des premiers lots habitables.
La mise en copropriété d’une résidence neuve
Dès la mise en copropriété, tous les propriétaires de la résidence entrent automatiquement dans le syndicat des copropriétaires. Aussi, que votre lot (ou appartement) soit livré ou pas, vous serez dorénavant redevable des charges de copropriété.
À la livraison des premiers lots habitables, le syndic provisoire va contracter les abonnements au gaz, à l’électricité, à la fibre optique… et assurer l’entretien des parties communes pour les premiers habitants de l’immeuble. Il va aussi procéder au premier appel de charges.
Enfin, le syndic provisoire veillera à la conformité des parties communes et à leurs finitions dans les règles de l’art. Si des défauts ou des malfaçons sont constatés, il est habilité à intervenir dans l’achèvement des travaux qui doit correspondre aux garanties définies au moment de la vente.
Le rôle du syndic provisoire est donc crucial.
Première Assemblée Générale des copropriétaires
Au bout d’un an de gestion, vous serez convoqués par le syndic provisoire à la première Assemblée Générale des copropriétaires. C’est le moment pour le syndic provisoire de transmettre son bilan des charges et des actions entreprises.
Cette première Assemblée Générale est très importante. Elle permet aussi aux copropriétaires :
- D’éventuellement remettre en question certains points du premier règlement de la copropriété et d’en débattre ;
- D’approuver la gestion du syndic provisoire et de le confirmer dans sa fonction, ou de désigner un nouveau syndic pour une durée maximum de 3 ans. Mais pour ce faire, il faudra que les copropriétaires aient mis au préalable en concurrence plusieurs syndics et étudié leurs contrats pour en élire un. Cette mise en concurrence est, en effet, obligatoire.
Rappelons ici, que le syndic peut être de plusieurs types : un professionnel du secteur, un unique copropriétaire de l’immeuble ou un syndic coopératif regroupant différents copropriétaires avec une répartition des tâches en fonction des capacités et des aspirations de chacun.
Chaque cas offre des avantages et des inconvénients, sur le plan financier mais aussi sur le plan humain. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site du Service Public.
En tout cas, en vue de cette première Assemblée Générale, ça sera pour vous le moment idéal pour entrer en contact avec les autres colocataires…
S’impliquer dans la copropriété, dès le début
En achetant dans le neuf, vous aurez la chance de démarrer votre vie de copropriétaire sur un terrain vierge. C’est un avantage pour s’imposer dès le début !
C’est aussi l’occasion d’échanger avec vos voisins. En effet, face à la gestion du syndic, vos intérêts sont communs : maitriser les charges, veiller au bien-être des résidents et à la bonne tenue des parties communes.
Vous pouvez aussi, pourquoi pas, vous proposez comme conseiller syndical. Vous pouvez découvrir plus précisément ici le rôle des conseillers syndicaux.
Pour résumer, les conseillers syndicaux peuvent toute l’année et au nom de tous les colocataires encadrer et assister le syndic dans ses choix, notamment en termes de travaux donc de charges. Alors, justement, quelles sont les charges de copropriété dans le neuf ?
Les charges de copropriété dans le neuf
Les différentes charges de copropriété dans le neuf sont celles liées à la gestion et à l’entretien, celles liées aux équipements collectifs et celles liées aux travaux de rénovation :
- Les charges de copropriété communes générales regroupent toutes les dépenses liées aux parties communes et font l’objet d’un budget prévisionnel, échelonné par trimestre.
- Les charges spéciales liées au frais d’entretien et de fonctionnement des équipements tels que chauffage collectif, ascenseur, digicode, porte de parking etc.
- Charges pour travaux urgents : il s’agit de travaux imprévus et indispensables au bon fonctionnement de la résidence.
Normalement, dans une résidence neuve, il n’y aura pas de gros imprévus. Normalement, votre nouveau domicile et ses parties communes répondront aux dernières normes en vigueur et tous les équipements seront neufs.
Néanmoins, depuis 2017, lorsque la résidence dépasse 10 lots, les copropriétaires sont tenus de cotiser à un fond de roulement annuel équivalent au minimum à 5% du budget prévisionnel (cf l’Institut National de la Consommation).
Cependant, pour cet appel de fond, comme pour les autres charges trimestrielles, tous les copropriétaires ne paieront pas la même somme…
Comprendre la quote-part
En effet, dans le neuf, comme dans l’ancien, les dépenses liées aux parties communes sont calculées aux tantièmes : c’est la part de copropriété de l’immeuble possédée par chacun des propriétaires.
Cette part, dite « quote-part », est calculée en fonction de la surface de votre appartement, de votre cave ou garage, de l’étage, de la hauteur sous plafond…
Concrètement, si vous avez acheté un studio au 1er étage, votre quote-part sur les parties communes sera inférieure à celle de votre voisin du 4ème, propriétaire d’un 3 pièces avec parking.
À noter : dans les bâtiments neufs, c’est le syndic provisoire qui établit l’état descriptif de chaque lot pour définir les quotes-parts de chacun.
Le récapitulatif de Vinci Immobilier :
- La copropriété dans le neuf est créée à la livraison du premier lot habitable, même si les travaux ne sont pas terminés ;
- Dès la mise en place de la copropriété, les charges sur les parties communes sont redevables par tous les copropriétaires ;
- Pour gérer la copropriété d’un immeuble neuf et en cours de finition, un syndic provisoire est mis en place pour une année. Ce syndic rédige le premier règlement de copropriété, gère les premiers abonnements, les premières charges, et la conformité des travaux sur les parties communes ;
- Suite à la première Assemblée Générale du syndic provisoire, les copropriétaires nomment un syndic pour 3 ans ;
- C’est au cours de l’Assemblée Générale annuelle que sont votées les grandes décisions qui impactent le montant des charges : un rendez-vous à ne pas manquer !
- Et pour aller plus loin : sachez qu’acheter dans le neuf, que ce soit pour un investissement ou pour y vivre, offre de nombreux avantages y compris pour les primo-accédants.