Vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves. Vous voudriez procéder à l’achat mais vous avez beaucoup de questions. En effet, investir dans l’immobilier est une décision réfléchie, surtout lorsqu’il s’agit d’un logement en copropriété. Vous cherchez des conseils, dans cet article, Investissons ensemble revient sur les points à vérifier avant d’acheter.
En effet, avant l’achat et quelque soit le logement, de nombreux aspects de ce projet immobilier sont à étudier. On peut se poser des questions sur le voisinage, la solidité du bien ou la sécurité. Comparer les avantages et les inconvénients d’une vie en copropriété. Vérifier les comptes, les budgets et s’assurer de la bonne gestion des travaux les plus coûteux.
Quelques chiffres :
Selon l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) :
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Logements du parc métropolitains en copropriété
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Porcentage de logements qui sont des appartements
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Résidences principales occupées par leurs propriétaires
Copropriété : avant d’acheter, vérifier les avantages et les inconvénients
La copropriété peut être “verticale”, dans un immeuble ou “horizontale” sur un terrain comprenant plusieurs maisons. Chacun est propriétaire exclusif de son bien et également propriétaire d’une partie des espaces communs appelée “tantième”. La copropriété porte donc sur la gestion des parties communes (clôture, jardin, couloirs, ascenseurs, chauffage, escaliers…).
Les avantages d’acheter un bien en copropriété
La sécurité
Grâce à la proximité des logements, les risques d’être cambriolé sont réduits. En effet, une personne qui tenterait de pénétrer dans un logement en infraction, serait rapidement repéré par les copropriétaires ou les locataires.
Le confort
Qu’il s’agisse d’un appartement dans un immeuble ou d’une maison dans un ensemble de lots, le confort est assuré. Nul besoin de se préoccuper de la maintenance du chauffage collectif ou de la tonte du gazon. L’entretien et les réparations des parties communes sont à la charge des professionnels dont c’est le métier.
Les inconvénients d’acheter un bien en copropriété
Le coût des charges de copropriété
Certes, un certain confort est assuré, mais cela à un coût qui peut être élevé. D’autant que le copropriétaire règle parfois des frais qui ne le concerne pas.
Exemple : Les frais d’entretien et de réparation d’un ascenseur sont répartis entre tous les propriétaires, y compris ceux qui se trouvent au rez-de-chaussée. En effet, l’ascenseur entre dans les parties communes.
Les problèmes de voisinage
La proximité des voisins procure plus de sécurité mais peut également être source de tension. Les plus fréquents concernent les troubles de voisinage et l’usage abusif des parties communes. Même réglés, ces problèmes tendent à devenir pesants.
D’autre part, il peut parfois arriver que des impayés mettent l’ensemble des copropriétaires dans l’embarras.
Les travaux
Enfin, bien que le propriétaire soit en pleine possession de son logement, s’il entreprend des travaux, cela peut avoir un impact sur le confort des voisins. Aussi, pour tout projet, il est nécessaire de demander l’autorisation du syndic de copropriété.
Par exemple : Vous voulez installer une climatisation.
Au regard des avantages et des inconvénients, vous pouvez déjà constater que le choix de biens immobiliers ne sont pas que des questions de coup de foudre ou de prix. De nombreux critères sont à prendre en compte.
Si vous envisagez d’acheter à plusieurs, vous deviendrez également copropriétaires et les mêmes points seront à observer.
Avant d’acheter dans une copropriété : que vérifier ?
Avant de procéder à l’achat et de concrétiser votre projet immobilier, vérifiez les informations relatives à la copropriété.
Ce que dit la loi : “Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an pour décider des travaux et des orientations qu’ils souhaitent pour leur immeuble. La tenue des assemblées générales obéit à des règles très précises. Chaque décision fait l’objet d’un vote dont les règles varient selon la nature des décisions à prendre.” Légifrance
La qualité de vie
Pensez à vérifier les équipements et à prendre connaissance des dispositifs de sécurité: digicode, interphone… interrogez les voisins sur la vie de la copropriété. Il est également utile de visiter les parties communes, dites “cachées” (garage, local aux poubelles, etc.).
Par exemple : une visite des caves permet de vérifier la solidité de l’immeuble, son état général et son taux d’humidité.
Le syndic
Professionnel ou bénévole, le syndic de copropriété est chargé de la gestion de la copropriété et du règlement d’éventuels conflits. Un syndic bénévole est plus adapté à une petite copropriété. A partir d’un certain nombre de logements, mieux vaut faire appel à un professionnel.
En effet, selon sa nature (syndic professionnel ou copropriétaire bénévole), il n’a pas les mêmes compétences juridiques. Son statut influence également les garanties offertes par les assurances. Avant de prendre une décision et d’investir dans l’immobilier, n’hésitez pas à le rencontrer et à accorder une attention particulière à ses conseils.
Témoignage : “Je suis syndic de copropriété. […] Je suis partout : dépositaire des doléances et donneur d’ordre. Pivot central et chef d’orchestre, tout passe par moi. Mais seul, je ne suis rien. Je ne suis que le maillon d’une chaîne, une chaîne humaine pétrie de talents et de savoir-faire.” Gilles Frémont, Directeur de copropriété.
La tenue des comptes de la copropriété
Vérifiez le poste “copropriétaires débiteurs”. S’ils sont nombreux, cela peut vouloir dire que la trésorerie est fragile. Que la copropriété ne pourra peut-être pas faire face à des travaux indispensables. Vous pouvez demander si une assurance impayés a été contractée.
Le montant des charges de copropriété
Les différents postes de dépenses varient selon les copropriétés:
- Honoraires de syndic ;
- Nettoyages des parties communes ;
- Enlèvement des ordures ménagères ;
- Maintenance de l’ascenseur ;
- Réfection de toiture ;
- Entretien du jardin, de la piscine…
N’hésitez-pas à demander si des actions sont menées pour réduire le montant des charges.
Les procès-verbaux faisant état des travaux à venir
Le ravalement d’une façade ou l’installation de la télésurveillance peuvent coûter très chers. Il est donc important d’anticiper et d’ajuster le budget.
Pour information : En ce qui concerne la rénovation énergétique, des aides existent, renseignez-vous ?
Crédit
Le syndicat des copropriétaires peut contracter un emprunt bancaire pour financer des travaux. Il est bon de savoir si de tels crédits existent. Dans l’affirmative, dans quelles assemblées la décision de contracter un crédit a-t-elle été prise ? A quelle date ? Le lot, la maison ou l’appartement visés sont-t-ils concernés ? D’éventuels documents sont-ils accessibles ?
Si besoin, demander conseil auprès d’un expert.
Le diagnostic technique
Il donne des indications sur les travaux nécessaires mais non votés. Ce document contient de nombreuses informations très utiles, notamment à propos d’éventuelles vétustés des équipements. Il existe un grand nombre de diagnostics immobiliers : audit énergétique, et constats de risque d’exposition au plomb ou à l’amiante. Mais aussi : état relatifs à la présence de termites, d’installation de gaz, d’électricité, etc.
Assurance
Que ce soit pour des maisons ou un immeuble, la loi oblige les copropriétés à prendre une assurance. Accéder au contrat d’assurance de la copropriété permet d’en vérifier le contenu. Elle peut ne couvrir que la partie obligatoire, à savoir : la responsabilité civile. Ou porter également sur “l’assurance dommages”, ce qui est préférable.
Si vous le souhaitez, demandez au vendeur si vous pouvez assister à une assemblée. Ainsi, vous rencontrerez les copropriétaires, les représentants du syndicat et poserez vos questions.
Copropriété : documents qui accompagnent le compromis de vente
Une fois toutes les informations rassemblées et vérifiées, s’assurer que la vente peut être finalisée au bon prix (selon le marché de l’immobilier). Enfin, une décision peut être prise.
Lors de la cession de bien, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un certain nombre de documents relatifs à la copropriété. Ce qui vous permet d’acheter en toute sécurité.
“En 2014, la loi ALUR a renforcé le droit à l’information
des potentiels acheteurs de logements en copropriété.”
Liste des documents qui accompagnent le compromis de vente :
- Le règlement de copropriété qui précise les droits et les devoirs de chacun ;
- L’état descriptif de division qui permet d’identifier chaque lot et d’attribuer une quote-part ;
- Les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- Le carnet d’entretien de l’immeuble tenu par le syndic de copropriété ;
- Le “pré-état daté”, qui récapitule le montant des charges courantes ou exceptionnelles;
- Le diagnostic technique global de l’immeuble et les diagnostics spécifiques ;
- Les informations portant sur la situation d’impayés ou d’endettement de la copropriété.
Pensez à vérifier qui, entre le vendeur et vous-même paiera les charges de travaux déjà votés ? Une fois vérifiés tous les points ci-dessus abordés, le projet peut être envisagé avec clarté. Vous en savez plus sur la construction, la sécurité et l’environnement. Informé, vous pouvez mieux appréhender les questions de prix, de coûts et de règlement. Vous pouvez devenir acquéreur et procéder à l’achat de la résidence de vos rêves en toute sérénité.