Qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’un achat pour une installation immédiate, le charme de l’immobilier ancien vous séduit, mais ce type d’investissement demande toutefois quelques connaissances de base et beaucoup d’attention à l’égard de petits détails. Intérêts et risques, définition claire des charges et de leur répartition entre copropriétaires, Capital vous dévoile toutes les informations nécessaires à un premier achat d’appartement dans l’ancien.
Les spécificités de l’immobilier ancien
Les avantages financiers de l’immobilier ancien
Avant tout investissement immobilier, il est important d’évaluer les points – positifs et négatifs – du logement ou du lot qui vous intéresse en particulier, et, plus largement, de l’immeuble et de la copropriété dont il fait partie.
L’emplacement de l’immeuble ancien est généralement idéalement situé, en cœur de ville, à proximité de commerces, transports en commun, espaces culturels et autres commodités (à l’inverse des logements récents, que l’on trouve davantage en périphérie des villes).
De nombreux intérêts d’ordre financier sont à citer. Par exemple, lancée le 1er janvier 2020, MaPrimeRénov’ est une aide financière de l’État accordée dans le cadre de travaux de rénovation énergétique (chauffage, ventilation, isolation ou audit énergétique du logement). Elle peut être attribuée à tous les propriétaires : celui qui habite son logement comme celui qui souhaite louer son bien. Elle est également accessible aux copropriétés (pour la réalisation de travaux dans les parties communes) dont la construction remonte à il y a 15 ans minimum. Le montant de la prime est évalué en fonction de différents critères ; vous pouvez faire une estimation de l’aide qui vous sera accordée sur Simul’Aid€s. D’après le site service-public.fr, près d’un million de foyers français ont déjà bénéficié de cette prime. Et ce n’est pas la seule qui existe !
L’éco-PTZ est également une aide publique. Les deux primes sont cumulables, entre elles, mais aussi éventuellement avec d’autres contributions.
Aussi, de nombreux dispositifs comme la loi Denormandie (bientôt anciennement loi Pinel), la loi Malraux ou encore la loi Cosse (appelée Loc’Avantages) permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt. Restez attentifs, cependant : ces différentes aides sont soumises à des conditions très précises, comme l’engagement de louer l’appartement à nu pendant un certain temps, le pourcentage de travaux à réaliser ou encore la zone d’emplacement de l’immeuble.
Moulures, parquet en pointe de Hongrie, poutres apparentes, porte d’entrée en fer forgée – le charme de l’immobilier ancien, en somme – sont des atouts qui peuvent accroître la valeur de votre bien le jour d’une éventuelle vente… À condition, bien sûr, d’entretenir avec soin le bien immobilier.
Enfin, pour ne rien gâcher, le prix d’achat dans l’immobilier ancien est généralement plus accessible que dans le neuf.
Les inconvénients de l’immobilier ancien
Toutefois, si l’appartement convoité est, en effet, plus abordable à l’achat, il est à noter que les frais de notaire sont, à l’inverse, plus élevés que dans le neuf. D’autre part, « ancien » ne rime pas nécessairement avec « haussmannien »… Pensez à prendre en compte les éventuels frais engendrés par des travaux. Selon l’état du bâtiment, ils peuvent s’avérer lourds et fréquents. Comme tout le monde ne peut pas malheureusement pas bénéficier des aides gouvernementales, il faudra envisager d’ajouter cette charge au prix total de votre futur bien. Et en parlant de charges… Les charges de copropriété, non négligeables, seront à considérer lors de votre futur achat.
Gros plan sur les charges de copropriété dans l’immobilier ancien
Selon l’ARC (l’Association des Responsables de Copropriété), les charges de copropriété auraient augmenté de plus de 50 % sur les dix dernières années. Comment les définir ? Et de quoi s’agit-il précisément ?
Les charges représentent une contribution de la part de chaque copropriétaire pour garantir l’entretien des parties communes et le bon fonctionnement de la copropriété. Ces espaces peuvent être intérieurs (hall, escalier, ascenseur, couloir, palier, etc.) ou extérieurs (cour, jardin, façade, toiture, etc.). Il en existe deux catégories distinctes : les charges générales et les charges spéciales.
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Augmentation des charges de copropriété
Les charges générales portent sur l’aspect administratif (les honoraires du syndic, par exemple) mais aussi l’entretien et la conservation des parties communes (comme le ménage ou la réalisation de travaux sur la façade). Leur règlement s’établit selon un calcul de répartition entre copropriétaires.
Les charges spéciales concernent, quant à elles, les services collectifs et les équipements communs (notamment l’entretien de l’ascenseur). À l’inverse de charges générales, leur calcul se fait selon l’utilité qu’elles représentent ; tous les copropriétaires ne paieront pas systématiquement la même somme. En effet, les habitants du rez-de-chaussée d’un immeuble avec ascenseur ne verseront pas les mêmes frais concernant son entretien (ou son installation) que ceux du 7e étage, par exemple.
La répartition des charges de copropriété dans l’immobilier ancien
Pour comprendre la répartition des charges, et en tant que futur acheteur, il est d’abord important de bien saisir le sens du mot « tantième ». Les tantièmes représentent la part de chaque copropriétaire au sein de la copropriété.
Le calcul et la répartition des charges
Le calcul et la répartition des charges se font selon le budget prévisionnel voté lors de l’assemblée générale annuelle.
Chaque propriétaire possède un ou plusieurs lots (un lot représente la partie privative à laquelle s’ajoute la quote-part des parties communes) qui lui donnent une part plus ou moins importante de voix lors du vote du budget à l’assemblée générale. La valeur du lot dépend de la superficie du bien mais aussi de sa nature (appartement, cave, garage, bureau, etc.). Dans le jargon immobilier, on parle de tantièmes. Ainsi, le propriétaire qui possède 503/1000 tantièmes est appelé « copropriétaire majoritaire ».
L’importance des charges dans l’immobilier ancien
À l’inverse d’un bâtiment neuf, conforme et bien pensé, la vétusté de certains équipements ou le simple fait que ceux-ci ne soient plus aux normes peuvent augmenter le coût des charges dans une copropriété ancienne. Par exemple, pour des raisons écologiques – entre autres –, les chaudières au fioul ont tendance à être progressivement remplacées depuis quelques années. Il est donc nécessaire d’avoir une vue globale sur l’ensemble des coûts (travaux de mise aux normes, de réfection et/ou d’entretien) avant toute signature de contrat.
Les conseils de Capital au parfait acheteur immobilier
Avant la signature de la promesse de vente ou de l’achat :
– préparez votre visite (demandez des informations comme l’année de construction de l’immeuble, vérifiez l’état de l’installation électrique, des fenêtres…)
– épluchez le DPE (diagnostic de performance énergétique) de votre futur bien. Un appartement énergivore ne pourra pas être loué ou vous obligera à réaliser des travaux de plus ou moins grande ampleur en amont
– faites-vous une idée du montant des travaux et rénovations
– vérifiez si le bien est éligible aux primes ou à la réduction d’impôt
Au moment de la signature du contrat et de l’achat :
– prenez les services d’un notaire pour assurer la gestion de votre patrimoine
– n’oubliez pas de demander les documents de copropriété (carnet d’entretien de l’immeuble, règlement de la copropriété et procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, etc.)
– renseignez-vous sur le règlement des charges de l’année en cours : selon la date de la vente, elles peuvent incomber au vendeur, à l’acquéreur, ou être réparties entre les deux
– préparez bien votre dossier de demande de prêt, au risque de voir la vente s’annuler