Vous envisagez d’investir dans un logement ancien en copropriété ? Que ce soit pour se constituer un patrimoine, se lancer dans l’investissement locatif ou en faire sa résidence principale, cette option s’avère généralement judicieuse, notamment pour les jeunes urbains primo-accédants. Emplacement au cœur des villes, à proximité des commerces, écoles et transports, plus large choix d’offres, prix d’achat moins élevé, possibilité de plus-value à la revente : les avantages ne manquent pas ! La copropriété dans l’immobilier ancien présente cependant des particularités qu’il est important de comprendre pour évaluer et maîtriser son budget. Investissons Ensemble vous guide à travers les différents aspects de la copropriété dans un immeuble ancien, en mettant l’accent sur les travaux à prévoir, les charges de copropriété et leur répartition entre les copropriétaires.
La copropriété : qu’est-ce que c’est ?
La copropriété est un mode de gestion de l’immobilier qui permet à plusieurs propriétaires de partager la propriété d’un bien immobilier. Dans l’immobilier ancien, les copropriétés sont courantes et elles nécessitent une gestion efficace pour garantir la sécurité et la qualité de vie des occupants.
Le fonctionnement de la copropriété repose sur le partage de la propriété en plusieurs lots (appartements, caves, parkings). Chaque copropriétaire détient une quote-part de la propriété, qui est calculée en fonction de la surface de son lot par rapport à la surface totale de la copropriété. Le fonctionnement de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965, qui définit les droits et les obligations des copropriétaires.
Le syndic de copropriété, qui peut être professionnel, bénévole ou collaboratif, est responsable de la gestion de la copropriété. Il est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires et a pour mission de veiller à l’entretien et à la gestion de l’immeuble. Le syndic de copropriété est rémunéré par les copropriétaires et doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée générale.
L’assemblée générale est l’organe décisionnaire de la copropriété. Elle est composée de tous les copropriétaires et se réunit au moins une fois par an. Elle est chargée de prendre les décisions concernant la gestion de la copropriété, notamment l’approbation des comptes, la réalisation de travaux, l’élection du syndic et la fixation des charges de copropriété.
Les différents types de travaux à prévoir dans les parties communes d’un immeuble ancien
Dans un immeuble ancien, les travaux à prévoir dans les parties communes sont nombreux. En effet, ces dernières sont soumises à une usure normale et à une détérioration qui nécessitent une attention constante. Les travaux de rénovation ou de réparation sont donc fréquents et peuvent être de différentes natures :
- Travaux d’entretien courant ;
- Travaux de rénovation énergétique ;
- Travaux de rénovation des façades ;
- Travaux de rénovation des parties communes intérieures ;
- Travaux de rénovation de la toiture ;
- Travaux de mise en conformité.
La gestion des travaux est confiée au syndic de copropriété, tandis que les décisions sont votées en assemblée générale de copropriétaires selon plusieurs modalités :
- pour les travaux d’urgence, lorsque l’immeuble est en péril, le syndic les réalise et ils sont approuvés a posteriori lors d’une assemblée ;
- pour les travaux de gros entretien ou de réparation à l’identique, un vote à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés est nécessaire (on parle de majorité comme définie dans l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- pour les travaux d’amélioration, qui apportent un élément supplémentaire, un vote à la majorité des copropriétaires existants est requis (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Info Investissons Ensemble
Afin de permettre aux acheteurs de bénéficier d’une totale transparence avant la signature d’un compromis de vente en vue d’un achat en copropriété, la loi ALUR, promulguée en 2014, a créé le pré-état daté. Il s’agit d’un document transmis au futur acquéreur d’un lot en copropriété, avant la signature du compromis de vente, pour lui fournir des informations administratives et financières concernant la copropriété et le lot en question. Le pré-état daté contient :
- les informations financières de la copropriété (montant des charges, sommes éventuellement restantes dues au syndicat des copropriétaires, état des impayés et de la dette fournisseurs, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu s’il y en a) ;
- Les informations relatives à la gestion de la copropriété (règlement de copropriété, PV des assemblées générales des trois dernières années, fiche synthétique de la copropriété, notice des droits et devoirs des copropriétaires et du fonctionnement du syndicat de copropriétaires) ;
- Les informations relatives à l’état de la copropriété (conclusions du diagnostic technique global, carnet d’entretien de l’immeuble).
Avant de se lancer dans l’achat d’un immeuble ancien, il est primordial de se renseigner sur la nature des travaux effectués ou engagés par la copropriété, ainsi que sur les éventuels projets qui pourraient être votés dans les années à venir afin d’anticiper le montant des charges de copropriété qui sera dû.
Les charges de copropriété dans l’immobilier ancien
Les charges de copropriété sont les dépenses nécessaires pour le fonctionnement et l’entretien de la copropriété. Dans le cas de l’immobilier ancien, ces charges peuvent être plus élevées que dans le cas d’un immeuble plus récent, en raison des particularités liées à l’âge et à l’état du bâtiment. Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part de propriété. Les charges de copropriété sont prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété, qui est voté chaque année lors de l’assemblée générale.
Les charges de copropriété peuvent être de différentes natures :
- Les charges courantes : il s’agit des charges liées à l’entretien courant de l’immeuble, comme l’électricité, l’eau, l’ascenseur, le nettoyage, etc.
- Les charges exceptionnelles : il s’agit des charges liées à des travaux importants de rénovation ou d’amélioration de l’immeuble, comme la réfection de la toiture, la rénovation de la façade, la mise en conformité de l’ascenseur, etc.
- Les charges spéciales : il s’agit des charges liées à l’utilisation exclusive d’une partie commune de l’immeuble, comme un jardin ou un parking.
En achetant un bien en copropriété, vous devenez propriétaire d’une quote-part des parties communes, dont vous devrez assumer financièrement l’entretien avec les autres copropriétaires.
La répartition des charges entre copropriétaires
Dans une copropriété, les charges sont réparties entre les différents copropriétaires. Cette répartition se fait en fonction de la quote-part de chaque lot dans la copropriété. La quote-part est déterminée en fonction de la surface de l’appartement et des lots afférents par rapport à la surface totale de la copropriété. Par exemple, si un copropriétaire possède un lot représentant 10% de la surface totale de la copropriété, il devra payer 10% des charges de copropriété. La répartition des charges se fait donc en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire. Cette quote-part est inscrite dans le règlement de copropriété et doit être respectée lors de la répartition des charges.
Certaines charges spéciales peuvent être réparties de manière différente. Par exemple, les charges liées à l’ascenseur peuvent être réparties en fonction de l’étage où se trouve le lot du copropriétaire. Dans ce cas, les copropriétaires des étages supérieurs paieront une quote-part plus importante que les copropriétaires des étages inférieurs.
Il est également possible de modifier la répartition des charges en votant une résolution en assemblée générale. Cependant, cette modification doit être approuvée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
Enfin, il est important de noter que la répartition des charges peut être contestée si elle est jugée abusive ou injuste par un copropriétaire. Dans ce cas, il peut saisir le juge des contentieux de la copropriété pour demander une modification de la répartition des charges.
Les points essentiels à retenir
- La copropriété dans l’immobilier ancien implique des travaux spécifiques, des charges de copropriété et une répartition entre les copropriétaires qui nécessitent une bonne compréhension.
- En connaissant les spécificités de votre immeuble, en prenant connaissance des documents remis à l’acheteur par le notaire, vous aurez l’assurance de mieux gérer votre investissement immobilier ancien.
- Assurez-vous d’inclure les dépenses liées aux travaux et aux charges de copropriété dans votre budget pour éviter les imprévus financiers.
- Prenez le temps de vous informer et de vous faire conseiller par des professionnels de la transaction immobilière pour prendre des décisions éclairées et assurer la pérennité de votre bien.