Devenir propriétaire de son logement est une étape importante dans une vie. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, assurez-vous d’avoir toutes les informations nécessaires avant la signature.
En effet, la copropriété est un régime particulier, régi par la loi : bien que votre logement vous appartienne, vous dépendez des autres copropriétaires pour un certain nombre de décisions (gestion quotidienne de l’immeuble, entretien des parties communes, petits et gros travaux…).
En tant que copropriétaire, vous aurez des droits, mais aussi des obligations. Investissons ensemble vous propose une revue des points à vérifier avant de valider votre achat et de devenir officiellement acquéreur.
Vérifier les charges de copropriété
La première information à regarder de près en tant qu’acheteur, c’est évidemment le montant et la répartition des charges de copropriété. Cet élément doit obligatoirement être communiqué par le propriétaire avant la vente. Elles sont calculées sur vos tantièmes (le pourcentage d’espace occupé par vos parties privatives, ou « lots » – appartement, cave, parking, etc. – par rapport à l’ensemble des parties privatives des autres copropriétaires), et sont, la plupart du temps, payables trimestriellement.
Le calcul de ces charges dépend notamment des équipements présents dans la copropriété. Parmi ceux ayant un impact, citons par exemple :
- Le type de chauffage (collectif ou individuel)
- L’eau (froide ou chaude)
- Les parkings : si vous avez un emplacement de parking (aussi appelé un « lot » parking), vous participerez aux charges d’entretien de cet espace
- Les caves : même règle que pour les parkings (et même appellation de « lot » cave)
- L’ascenseur : la somme des charges dues sera calculée en fonction de l’étage auquel se trouve votre appartement (plus vous êtes haut, plus la charge sera élevée). Remarque : si vous êtes au rez-de-chaussée, vous ne payez pas cette charge (sauf si vous avez une cave ou un parking)
- Le local poubelles
- Le local poussettes
- Le local vélo
- Les espaces verts
- La présence d’un gardien
- Les espaces de jeux pour les enfants
- Etc.
Plus la copropriété dans laquelle vous envisagez de devenir acquéreur possède d’équipements, plus le montant des charges sera élevé.
D’autres facteurs peuvent toutefois avoir un impact sur les charges :
- Les coûts prévisibles :
- Le type de « syndic » : un syndicat professionnel facture ses services à la copropriété. Le prix est négocié et connu à l’avance, souvent sur plusieurs années
- Les prestations d’entretien courant : une enveloppe est dédiée à ces besoins. Cette enveloppe est votée chaque année lors de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires
- L’assurance obligatoire
- Le budget travaux et les investissements prévus et votés (cette information est consignée dans les procès-verbaux d’assemblée)
- Les coûts variables
- Les travaux imprévus, suite à une panne, un aléa climatique, un accident, une dégradation volontaire, etc.
- L’évolution des coûts de l’énergie (en cas de chauffage collectif)
- Les nouvelles règlementations (notamment celles concernant les passoires thermiques)
- Les éventuels impayés de certains copropriétaires pouvant impacter le calcul des charges futures pour tous
Le conseil en + : au moment de calculer votre budget d’achat, intégrez le total de vos charges au coût de votre mensualité de votre crédit, pour ne pas vous laisser surprendre
Pour bien comprendre la composition et l’évolution de ces charges, regardons de plus près les principaux postes de dépense et leurs raisons d’être, à commencer par le syndic.
Le syndicat de copropriétés
Dans le droit de la copropriété le syndicat de copropriétés est l’organisation choisie par les copropriétaires pour assurer l’administration de l’immeuble ou du lotissement dépendant de la copropriété.
Il peut être bénévole ou professionnel. Dans le cas d’un syndic bénévole, il s’agit la plupart du temps d’un copropriétaire assurant cette charge bénévolement, sur son temps libre. Cette organisation a pour avantage d’être gratuite, mais elle est en contrepartie potentiellement moins efficace, et plus fragile dans le temps. Son rôle est contraignant et chronophage, c’est pourquoi il existe des syndics professionnels. Ces derniers sont certes payant, mais il vous assurent une meilleure gestion financière, un réseau de prestataires pour les petits et gros travaux, et une connaissance approfondie des règlementation en vigueur.
Dans les deux cas, cette structure a la charge d’organiser une Assemblée Générale au moins une fois par an (il est possible d’organiser des AG extraordinaires en fonction des besoins de la copro)
Ce syndic est complété par un Conseil Syndical, composé de propriétaires volontaires et bénévoles, qui assurent au quotidien le lien avec les copropriétaires, et peuvent se faire leur relai auprès du syndic.
Le choix d’une structure bénévole ou professionnel se justifie bien souvent par la taille de la copropriété (plus elle est importante, plus un syndic professionnel est la meilleure solution).
Le conseil en + : présentez-vous en tant qu’acheteur aux membres du conseil syndical et discutez avec eux pour prendre la température de la copropriété, et de la gestion par le syndicat
On l’a vu, le syndic est donc au cœur de la vie de la copropriété. Il est celui qui gère notamment la relation avec les différents prestataires. Découvrons maintenant quels types de prestataires interviennent dans une copropriété.
Vérifier les besoins en prestataires
Dans une copropriété, il est souvent nécessaire de faire appel à des entreprises extérieures. Les parties communes sont des espaces de passages importants qui subissent les effets du temps. Il est donc nécessaire de bien les entretenir pour maintenir la copropriété dans un bon état.
Parmi les prestataires amenés à intervenir il y a ceux qui gèrent les tâches quotidiennes, ceux qui viennent plus ponctuellement, et ceux qui viennent uniquement en cas de besoin.
Les tâches quotidiennes :
- Le ménage dans les parties communes (couloirs, cages d’escaliers, parking…)
- La sortie des poubelles
Les tâches ponctuelles :
- L’entretien des espaces verts
- La maintenance annuelle des équipements (ascenseurs, ventilation, etc.)
Les autres tâches :
- Pannes électriques
- Dysfonctionnement d’une porte, d’un portail, d’un digicode
- Fuites
- Etc.
Pour avoir une vision d’ensemble des interventions régulièrement réalisées, n’hésitez pas à consulter le carnet d’entretien de la résidence.
Le conseil en + : proposez votre aide au Conseil Syndical pour les petits travaux (changer une ampoule, ramasser les feuilles à l’automne…) pour réduire la facture liée aux prestataires
Concernant les travaux, certains ne peuvent être réalisés que par des entreprises qualifiées et bénéficiant des assurances professionnelles couvrant la copropriété au moindre besoin. C’est un coût qu’il faut anticiper. Investissons ensemble vous aide à y voir plus clair.
Avant d’acheter : connaitre les travaux prévus
Pour identifier les investissements qui seront nécessaires dans une copropriété vous pouvez consulter les documents officiels :
- Carnet d’entretien (vous y trouverez en outre la date du dernier ravalement de façade, du changement de la toiture, etc.)
- PV d’AG (vous y trouverez à la fois la liste des travaux prévus, les devis reçus, le devis retenu et validé, la répartition du coût par appartement, et les dates d’appel des fonds)
Au-delà des informations contenues dans ces sources, vous pouvez (et devez) également avoir un aperçu plus global et plus direct de la copropriété. De nombreux facteurs vous permettront d’anticiper d’éventuelles grosses dépenses à venir :
- La date de construction de l’immeuble ou de la résidence
- La date du dernier ravalement
- L’état général des parties communes (sont-elles en bon état, bien entretenues, propres ?)
- Le bon état (ou non) de l’ascenseur
- L’état de la toiture (si visible)
- L’état de la façade, des portes, portails et portillons
De manière générale, restez observateur et posez des questions ; un investissement immobilier ne se décide pas à la légère.
Le conseil en + : si des travaux ont été votés, mais que les fonds n’ont pas encore été appelé, négociez la prise en charge de votre quote-part par le vendeur (vous n’avez pas participé au vote, il est légitime de demander à ne pas porter la charge de cet investissement).
Pour avoir une vision complète de l’état du logement que vous souhaiter acheter, et de la situation de la copropriété, le vendeur doit vous fournir une liste de documents.
Les documents clés
L’achat d’un bien immobilier en copropriété est encadré par la loi. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, dès lors que le logement est en copropriété, le vendeur est légalement tenu de fournir à l’acquéreur certains éléments :
- Une fiche synthétique de la copropriété : elle est créée, mise à jour et fournie par le syndicat de copropriétés, détaille à l’acquéreur le fonctionnement de la copropriété et l’état de l’immeuble
- Un règlement copropriété : il y est notamment fait mention des droits et des obligations des copropriétaires et de leurs locataires
- Les PV des AG des trois dernières années
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Un diagnostic technique global (incluant notamment le Diagnostic de Performance Energétique)
- Un état daté : il s’agit d’une synthèse de l’état comptable de la copropriété à un instant donné. On y retrouve les informations financières telles que :
- Montant des charges payées par le copropriétaire sur les deux exercices précédant la vente
- Sommes potentiellement dues au syndic
- Etat des impayés au sein du syndic
- Etat des dettes vis-à-vis des fournisseurs
- Montant de la part du fonds de roulement rattaché au lot vendu
Le conseil en + : Lisez tous ce qui vous est fourni. Ce n’est pas toujours attrayant à première vue, mais c’est une source d’informations qui vous évitera beaucoup de surprises futures.
A retenir avant d’investir dans une copropriété
- Le montant des charges vient s’ajouter au montant de votre crédit immobilier. Anticipez ce budget, et son évolution
- Discutez avec les membres du conseil syndical pour prendre la température de la copro, et de la gestion par le syndic
- Pour anticiper les gros travaux, observez l’état de la copro et consultez chaque document qui vous sera remis
- Proposez votre aide pour réduire les charges de copropriété. C’est aussi l’assurance de bien vous intégrer dans votre future résidence !