Investissement immobilier en montagne : quels sont les pièges à éviter ?

Investir à la montagne : achat rentable ou choix risqué ?
Les vacances au sport d’hiver sont souvent l’occasion de se retrouver en famille. Cependant, le prix d’une location dans une station de ski peut vite grimper et devenir exorbitant. Acheter son logement peut alors devenir la bonne solution. Si un investissement en montagne offre de nombreux avantages, il n’est pas sans risque. Nexity vous aide à prévenir les écueils pour réussir votre projet immobilier.
Ainsi, quels sont les pièges à éviter pour réaliser un bon investissement?

Piège 1- Mal définir son projet à la montagne

Quel est votre budget pour cet investissement ?

On le sait, le prix au m² d’un logement à Paris et dans une petite ville de province ne sont pas du tout les mêmes ! A la montagne c’est pareil ! Investir dans un chalet au cœur d’une station de ski réputée des Alpes vous demandera un investissement financier bien plus important qu’une petite station dans le Massif Central.
Alors que le prix du m² dans le Massif Central est de 2000 euros, dans les Alpes du Nord il est deux fois plus élevé. Il atteint même plus de 10000 euros du m² dans la fameuse station de Courchevel.

Quels sont vos besoins ?

Autre question à se poser : que voulez-vous faire de ce logement ? L’habiter à l’année, l’occuper de manière saisonnière ou le mettre sur le marché locatif ? En effet, les critères à prendre en compte ne seront pas les mêmes.
Louer son bien implique que celui-ci ne sera pas disponible en permanence. Bien entendu, vous êtes libre de définir les périodes où vous aller louer votre bien. Néanmoins gardez en tête que les vacances scolaires sont très prisées et qu’il s’agit peut-être des semaines durant lesquelles vous voudrez, vous aussi, profiter de votre bien immobilier.
En revanche, un investissement locatif peut vite devenir rentable, car les loyers en saison haute peuvent atteindre des sommets ! De plus il ne faut pas oublier que la France est une destination privilégiée par les touristes étrangers.

Piège 2- La saisonnalité de la location en montagne

Taux d’occupation

En ville, il est facile de louer son logement toute l’année. Ce n’est pas le cas lorsque l’on choisit d’acheter un chalet à la montagne ou d’investir dans un appartement en bord de mer.
Selon l’ANMSM (Association nationale des maires de stations de montagne) le taux d’occupation dans les stations est de 82 % en hiver et de 60 % en été.
Si les loyers des locations saisonnières sont plus élevés elles ne permettent pas toujours de compenser les périodes creuses.
En montagne, le tourisme est lié aux activités de plein air. Choisissez le lieu de votre achat en fonction de l’offre d’activités proposées en hiver mais aussi en été !

Taux d’enneigement

En hiver, le critère numéro un c’est le taux d’enneigement. Difficile de commander la météo ! Cependant, il est facile d’imaginer que plus l’altitude augmente, plus la neige sera susceptible de tomber ! L’altitude doit donc faire partie de vos critères de choix afin d’assurer un bon rendement de votre location en station.

Piège 3- Les coûts d’entretien et les frais gestion d’un bien à la montagne

Les coûts d’entretien

A la montagne, le froid et l’humidité mettent souvent à mal les installations de sport d’hiver mais aussi les bâtiments.
Le bois est souvent privilégié pour les constructions des chalets en montagne. C’est un très bon isolant et il s’intègre parfaitement dans le paysage. Or, ce matériau demande un entretien régulier et cela a un coût !
Si vous préférez vous tourner vers un appartement, il ne faut pas négliger les frais de copropriété. En effet, les résidences de montagne sont souvent des ensembles immobiliers importants qui peuvent vite faire grimper la note !
Quelque soit le type de logement, les coûts d’entretien ne sont pas à négliger au moment d’investir !

Les frais de gestion

Gérer une résidence secondaire à distance peut rapidement devenir compliqué et chronophage pour les investisseurs. Il faut gérer les réservations, les états des lieux, le dépôt des clés, la facturation…
Déléguer cette mission à une agence spécialisée en gestion locative peut vous alléger de ce poids mais aussi entamer vos bénéfices et donc votre rentabilité. N’hésitez pas à faire le tour des professionnels du secteur et à comparer leurs prix !

Piège 4- Le poids de la fiscalité sur les biens locatifs

La fiscalité peut fortement entamer le rendement de votre bien locatif.
Si vous ne souhaitez pas faire de l’investissement immobilier à titre professionnel la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) vous fera bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.

Qu’est-ce que que la LMNP ?

La LMNP est un régime fiscal spécialement mis en place pour les location meublées. Il est destiné aux propriétaires non professionnels. Vous pouvez faire une simulation LMNP via une calculette pour vérifier que ce régime est avantageux pour vous.

Quels sont les bénéfices de la LMNP ?

La durée du bail est flexible et donc adaptée à la location saisonnière.
Il y a un abattement possible en statut micro BIC et une exonération de la taxe foncière pour certains biens.

Investir dans un bien locatif à proximité des stations de ski apporte de nombreux avantages si vous prenez le temps d’analyser votre projet en détail. Devenir investisseur en immobilier ne s’improvise pas !C’est une véritable opportunité en terme de rentabilité mais aussi un défi risqué. Que ce soit pour acquérir un chalet au cœur des Alpes ou un appartement en résidence dans une station renommée il faut rester conscient des pièges potentiels.